Ga naar website navigation Ga naar artikel navigatie Ga naar inhoud

De pagina ververst bij het selecteren van een onderwerp.

Sla artikel navigatie over.

Bestuursverslag

Het bestuur van de onderneming biedt hierbij zijn bestuursverslag aan voor het boekjaar dat geëindigd is op 31 december 2020.

Kerncijfers

De Key kiest in Amsterdam voor woonstarters en houdt de belangen van de zittende huurders goed in het oog. Dat doen we met zorgvuldige dienstverlening vertaald in klantbeloften. Ook in het coronajaar 2020 hebben we hierop stevig kunnen inzetten. Dat blijkt onder meer uit de bouwactiviteiten. Met veel opgeleverde woningen en nog meer in aanbouw kunnen we steeds meer woonstarters helpen. Vanuit deze klantbeloften zijn diverse projecten opgestart om de dienstverlening continu te verbeteren. De interne veranderingen waarbij we toewerken naar een ronde organisatie krijgen steeds meer vorm. Zo gaan we met focus verder en creëren we ruimte voor beweging.

De Key heeft naast woonstarters ook oog en aandacht voor zittende huurders. In 2020 zijn verbeterprojecten opgestart voor de complexen Vogelpunt en Johan Greivestraat. Een grootschalig verbeterproject Vogelpunt en instandhoudingonderhoud voor Johan Greivestraat.

De Key was in 2020 zeer actief met het onderhouden, verbeteren en uitbreiden van haar vastgoedportefeuille. Ondanks de uitbraak van het coronavirus verliepen de activiteiten volgens planning. Planmatig onderhoudswerkzaamheden zijn complexmatig aan ongeveer 6.500 woningen uitgevoerd. Dat bracht de realisatie van de koers weer een (grote) stap dichterbij. Nieuwe acquisities en de verkoop van diverse BOG-panden hielpen ook om de wensportefeuille met woningen voor woonstarters dichterbij te brengen.

De Key zet in op woonstarters in Amsterdam. Om onze wensportefeuille waar te maken, ontwikkelen we of kopen we voor de doelgroep geschikte woningen en ontwikkellocaties. In 2020 leverden we in totaal 314 nieuwe woningen op, allemaal voor jongeren.

We zijn in 2020 gestart met de bouw van 1.121 woningen waar 498 studenten en 623 jongeren kunnen wonen. Samen met de projecten die in 2019 zijn gestart, hebben we eind 2020 maar liefst 2.186 woningen in aanbouw.

In 2020 zijn de volgende projecten opgeleverd:

  • Noorddok, stadsdeel Noord: 309 starterswoningen

  • Meeuwenlaan, stadsdeel Noord : 5 starterswoningen

Tevens zijn we in 2020 gestart of verder gegaan met de aanbouw van de volgende projecten:

  • DC van Hallstraat, stadsdeel West: 168 studentenwoningen

  • Lieven fase 6 + 8, stadsdeel Nieuw-West: 538 studenten- en starterswoningen

  • Startblok Wormerveerstraat, stadsdeel West: 96 sociale huurwoningen en bijbehorende gemeenschappelijke ruimten

  • Houthaven Afzelia en Lariks, stadsdeel West: 41 ruime zelfstandige woningen voor gezinnen

  • Noorderkwartier, stadsdeel Noord: 388 studentenwoningen

  • 1N2, stadsdeel Noord: 177 studio’s voor studenten

  • Poeldijkstraat, stadsdeel Nieuw-West: 468 studentenwoningen; 32 woningen voor promovendi

In 2020 zijn de volgende project in ontwikkeling:

  • Prins Hendrikkade, stadsdeel Centrum: 34 zelfstandige studenteneenheden

  • Nieuwe Keizersgracht, stadsdeel Centrum: 28 zelfstandige studentenwoningen

  • Startblok Zeeburg, stadsdeel Oost: 250 te verplaatsen woonunits ten behoeve van statushouders en Nederlandse jongeren die samen een community vormen

  • August Allebéplein, stadsdeel Nieuw-West: 174 sociale huurwoningen voor jongeren

  • Crossover, stadsdeel Zuid: 120 woningen voor woonstarters en statushouders

  • Stepstone, stadsdeel Zuid: 216 sociale huurwoningen voor jonge woonstarters

  • Dialogue, gemeente Ouder-Amstel: 123 sociale huurwoningen voor woonstarters

Verkopen

De verkopen komen voort uit sturing op onze wensportefeuille. Vervolgens door het aanwenden van de opbrengsten van deze verkopen, is geld beschikbaar voor onze nieuwbouwdoelstellingen en om leningen af te lossen.

In 2020 heeft De Key vanuit de toegelaten instelling 171 woningen en 39 parkeerplaatsen verkocht. Van de 171 woningen zijn er 10 aan zittende huurders verkocht. Van deze kopers wonen 8 in Amsterdam en 2 in Zandvoort.

Daarnaast heeft een taakoverdracht plaats gevonden van het bezit in Zandvoort. In totaal zijn 3.236 verhuureenheden verkocht (2019: 404). De uitsplitsing hiervan is als volgt weer te geven:

Verkocht vastgoed per 31 december (aantallen)

2020

2019

Zelfstandige huurwoningen per klasse*

  

≤ € 432,51

171

13

€ 432,52 ≤ € 663,40

1,623

267

€ 663,41 ≤ € 737,14

486

57

≥ € 737,15

461

42

Onzelfstandige

20

-

Woonzorg

49

-

Maatschappelijk onroerend goed (MOG)

1

-

Bedrijfsonroerend goed (BOG)

15

13

Parkeerplaatsen

410

12

 

3.236

404

  • 1  De bedragen per klasse betreffen de bedragen 2020 in 2019 waren de grensbedragen afwijkend.

De stijging in 2020 ten opzichte van 2019 is met name ten gevolge van de taakoverdracht van Zandvoort aan Pré Wonen, waarbij alle vorderingen en verplichtingen met betrekking tot de Zandvoort portefeuille per 1 december 2020 zijn overgedragen door middel van een activa-passiva transactie. De taakoverdracht bestond uit 2.984 verhuureenheden. De verhuureenheden hadden op 1-12-2020 een boekwaarde van € 483,9 miljoen. Tegenover de overdracht van het bezit en een grondpositie, staat de overname van een deel van de lening portefeuille. Dit heeft niet geleid tot een bijbetaling in liquide middelen, maar heeft geleid  tot een negatief resultaat van circa € 253 miljoen, waarvan het financiële effect hieronder is weergegeven:

Bedragen x € 1.000

DAEB

Niet-DAEB

LdS

Totaal

Boekwaarde vastgoedportefeuille Zandvoort

402.186

33.896

-

436.082

Investeringen in 2020 vastgoedportefeuille Zandvoort

6.090

-

-

6.090

Boekwaarde grond- en ontwikkelposities Zandvoort

-

4.923

-

4.923

Verschil grondslag van de leningen op moment taakoverdracht aan Zandvoort

36.843

 

-

36.843

Totaal Boekwaarde taakoverdracht portfeuille Zandvoort - a

445.119

38.819

-

483.938

     

Totaal Boekwaarde verkoop woningen individueel

42.680

2.068

6.194

50.942

     

Totaal Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

487.779

40.887

6.194

534.880

     

Opbrengst taakoverdracht Zandvoort verrekend door middel van overdracht leningen:

    

Nominale waarde van de leningen

-160.017

-34.049

 

-194.066

Verschil reële waarde en nominale waarde van de leningen op moment taakoverdracht portefeuille Zandvoort

-36.843

-

-

-36.843

Opbrengst taakoverdracht portefeuille Zandvoort - b

-196.860

-34.049

 

-230.909

Opbrengst verkoop woningen individueel

-58.442

-2.959

-8.480

-69.881

Verkoopkosten vastgoed

4.791

144

543

5.478

Vekoopopbrengst vastgoedportefeuille

-250.511

-36.864

-7.937

-295.312

     

Saldo - taakoverdracht Zandvoort (=a-b)

248.259

4.770

-

253.029

De totale verkopen, exclusief de taakoverdracht Zandvoort aan Pré Wonen in 2020, bedragen € 70 miljoen. In 2019 bedroeg dit € 104,4 miljoen.

 De geprognosticeerde verkoopomzet van € 101 miljoen is in 2020 niet gehaald. Dit komt onder andere doordat het aantal woningen en bedrijfsonroerendgoed dat we complexmatig verkopen, is achtergebleven. De processen zijn ingewikkeld en daardoor lastig te voorspellen. Ook de coronacrisis heeft invloed gehad op het in de markt zetten van objecten. Met de kasstromen sturen we op balans tussen voortgang van investeringen en de voortgang van complexmatige verkopen.

 Onderstaand overzicht geeft een samenvatting van de portfolio van Lieven de Key.

 

2020

2019

Totaal aantal verhuureenheden

32.607

35.584

- waarvan zelfstandige huurwoningen

23.876

26.339

- waarvan sociale huurwoningen

21.336

24.951

- waarvan vrije sectorwoningen

2.540

2.832

   

Zelfstandige huurwoningen naar huurklasse*:

  

- Goedkoop (€ 432,51)

4.774

5.327

- Betaalbaar (€ 663,40)

13.909

15.544

- Bereikbaar tot huurtoeslaggrens (€ 737,14)

2.653

2.636

- Vrije sector (> € 737,15)

2.540

2.832

   

Mutaties van het bezit:

  

- Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen

314

657

- Verkochte huurwoningen

2.763

379

- Gesloopte huurwoningen

8

750

   

Toewijzingen:

  

- Aantal EU-toewijzingen

5.372

6.509

- Percentage passend toegewezen

99,89%

99,89%

2020 in het kort

Missie

Ruimte voor beweging

Woonstichting De Key draagt bij aan de dynamiek van de stad door binnen en net buiten de Amsterdamse ring A10 mensen de kans te bieden om hun eerste stappen te zetten op de woningmarkt.

Volkshuisvestelijke doelen

In de portefeuillestrategie zijn volkshuisvestelijke doelen opgenomen. We liggen op koers om de voorgenomen aantallen jongeren en studenten te huisvesten. En we lopen zelfs voor op de nieuw te bouwen studentenwoningen. De gestelde doelen voor de omvang en de betaalbaarheid van de sociale voorraad halen we ruim. Gezien de nieuwe samenwerkingsafspraken met gemeenten en huurders moesten wij deze doelstelling voor 2020 verder aanscherpen, omdat de secundaire doelgroep beter bediend moet worden.

Keuzes in 2020

In 2020 is de geactualiseerde portefeuillestrategie vastgesteld, met de volgende aanpassingen:

  • Er is meer aandacht voor investeringen in de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad. Brandveiligheid is daarbij onze hoogste prioriteit. Daarnaast werken we aan vermindering van de CO2-uitstoot en aan gasloos maken van de woningen.

  • We spelen in op de groei van het aantal studenten en het toenemend tekort aan studentenwoningen. De doelstelling voor het aantal woningen voor studenten is daarom aangepast van 7.000 naar 7.300.

  • Hoewel we in principe bouwen binnen of net buiten de ring A10 in Amsterdam, breiden we ons bezit uit met het project Dialogue aan de Wenckebachweg in gemeente Ouder-Amstel. Ook dit ligt binnen de ring A10 en met de 123 sociale huurwoningen kunnen we Amsterdamse woonstarters helpen.

  • Een aantal doelstellingen is vereenvoudigd of weggelaten omdat deze te complex of onduidelijk waren:

    • Delen van een vrijesectorwoning kan bij nieuwe verhuringen in principe alleen nog met twee personen. Als regelgeving het mogelijk maakt, bieden we weer friends-contracten aan voor drie personen of meer.

    • Alle huurders van woningen met een jongerenlabel krijgen een jongerencontract. Doelstelling was om alle verhuringen in het sociale segment met een jongerencontract te doen. Een deel van onze woningen heeft echter een andere doelgroep dan jongeren. Senioren en kwetsbare woningzoekenden ouder dan 28, krijgen een contract voor onbepaalde tijd.

    • We gaan geen huur-koopproducten ontwikkelen en niet participeren in vastgoedfondsen. We hebben wel doelstellingen opgenomen voor community-vorming en beheerconcepten.

    • Het uitgangspunt om tot en met 2026 geen permanente woningen en alleen tijdelijke containerwoningen te slopen, is niet meer houdbaar.

In de samenwerkingsafspraken zijn doelstellingen opgenomen van minimaal 70% verhuringen aan de primaire doelgroep. Om dit te halen is ons streefhuurbeleid aangepast tot een woonbeleid. Het startpunt daarbij is dat De Key wil bijdragen aan een inclusiever Amsterdam. In een inclusieve stad kunnen woonstarters, ongeacht inkomen, achtergrond of leefsituatie, gebruikmaken van de mogelijkheden die Amsterdam te bieden heeft. Het resultaat is een geschikte woning met een passende huur voor al onze nieuwe huurders. Zo werkt De Key aan gemengde complexen in sterke buurten. Het streven naar een inclusieve stad maken we als volgt waar:

  1. We verspreiden de verschillende inkomensgroepen over ons hele sociale bezit. Dat betekent bijvoorbeeld dat het aandeel huurwoningen voor de primaire doelgroep in stadsdeel Centrum vergelijkbaar is met het aandeel in Noord of Nieuw-West.

  2. We bieden alle nieuwe huurders een woning die past bij de leefsituatie.

Voor zittende huurders maken we duidelijk wat zij de komende jaren van ons kunnen verwachten. We hebben in ons huurbeleid de uitwerking van de jaarlijkse huuraanpassing vereenvoudigd tot een systematiek die meerdere jaren te hanteren is.

De Key werkt met verschillende huurverhogingspercentages. Om het wonen betaalbaar te houden, maken we de volgende keuzes:

  1. Bewoners met een contract voor vijf jaar krijgen elk jaar een huurverhoging met het inflatiepercentage. De huren van deze woningen zitten vaak op of rond de huurtoeslaggrens.

  2. Huren onder de hoge aftoppingsgrens nemen meer toe dan huren daarboven. Bewoners die recht hebben op huurtoeslag krijgen tot 65% van deze verhoging terug via de huurtoeslag.

  3. Bewoners met een lage huur in verhouding tot de kwaliteit van de woning (volgens het puntensysteem) krijgen een hogere huurverhoging.

  4. Bewoners met een laag inkomen en een hoge huur geven we de mogelijkheid om de huur te verlagen. Ook helpen we bij het verhuizen naar een passende woning.

Nieuwe verhuringen

De coronacrisis heeft bij De Key met name impact gehad op de verhuringen aan buitenlandse studenten en huurders van bedrijfsonroerend goed. Door de eerste lockdown zijn veel buitenlandse studenten teruggegaan naar hun eigen land. De maanden erna kwamen er minder studenten naar Nederland om te studeren. Een klein deel van de leeggekomen woningen hebben we tijdelijk verhuurd aan Nederlandse studenten. Hierdoor bleef de verhuur aan Nederlandse studenten stabiel. Ook de reguliere verhuur aan woonstarters en andere doelgroepen kon met een paar aanpassingen gelukkig goed doorgaan.

Sociale verhuringen in 2020 naar gezinsinkomen

 

Sociale huurwoningen

Short-stay-
facilities

Studenten-
huisvesting

Totaal

Realisatie

Norm

Gezinsinkomen ≤ € 39.055

1.316

2.167

1.883

5.366

99,89%

Min 80%

Gezinsinkomen > € 39.055 - ≤ € 43.574

1

0

0

1

0,02%

Max 10%

Gezinsinkomen > € 43.574

4

0

1

5

0,09%

Max 10%

Totaal

1.321

2.167

1.884

5.372

100%

100%

Passend toewijzen

Bij sociale verhuringen houdt De Key rekening met het verzamelinkomen en de huishoudsamenstelling van de nieuwe huurders. In 2020 kregen 5.372 nieuwe huurders een sociale huurwoning bij De Key. Wettelijk moeten we minimaal 80% toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 39.055 (de primaire en secundaire doelgroep samen) en mogen we maximaal 10% toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 43.574. De Key heeft hier ruim aan voldaan met 99,89% verhuringen aan huishoudens met een inkomen tot € 39.055.

 In Amsterdam is de afspraak dat we minimaal 70% van de sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (de primaire doelgroep). Wij hebben in 2020 83% van de woningen aan deze groep verhuurd.

Bij deze toewijzingen aan de primaire doelgroep mag de huur niet hoger zijn dan de zogenaamde aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag. Huishoudens krijgen zo een woning met een huur die aansluit bij hun inkomen. Het moet voorkomen dat huurders snel in betalingsproblemen komen. Corporaties zijn hiertoe verplicht in ten minste 95% van de gevallen. Ze hebben een marge van 5 % voor uitzonderingssituaties. In 2020 heeft De Key 99,66% van de woningen passend toegewezen.

Huisvesting doelgroepen

Verdeling toewijzing sociale verhuur (exclusief studenten en short stay facilities)

 

Totaal
2020

Jongerencontract

963

Contract beroepsgroepen

47

Contract onbepaalde tijd

242

Contract begeleid wonen

69

Totaal

1.321

Jongerencontracten (Amsterdam en Diemen)

Het wordt steeds duidelijker dat de koers van De Key werkt. Ongeveer 73% van onze sociale verhuringen in 2020 was aan een jongere tot 28 jaar. Het aandeel jongerencontracten binnen het totale bezit is sinds de start van de koers gestegen van 0% tot 11%. Een stijgende lijn die we de komende jaren zien doorzetten.

Contracten beroepsgroepen

In de samenwerkingsafspraken met de gemeente Amsterdam staat dat we startende leraren en medewerkers in de zorg een extra aanbod doen. Bij De Key hebben in 2020 47 jonge leraren en medewerkers in de zorg een woning geaccepteerd.

Contracten voor onbepaalde tijd

Senioren en kwetsbare doelgroepen ouder dan 28 jaar krijgen een contract voor onbepaalde tijd. Het aantal nieuwe huurders met zo’n contract is 242. Dit is een afname van 139 ten opzichte van 2019 toen nog 381 huurders een contract voor onbepaalde tijd kregen.

Toewijzing via 5% vrije ruimte

De Amsterdamse corporaties hebben maximaal 5% vrije ruimte bij het toewijzen van sociale verhuringen (exclusief studentenhuisvesting). We mogen dit percentage naar eigen inzicht toewijzen en maken daarbij altijd een zorgvuldige afweging. Het gaat om huurders die op verschillende manieren ongemak ervaren of veroorzaken. In 2020 hebben we via deze regeling 32 (2019: 26) huurders in Amsterdam een woning aangeboden.

Huisvesting kwetsbare doelgroepen

Ook in 2020 heeft De Key zich ingezet om 30% van de vrijgekomen sociale woningen toe te wijzen aan iemand uit een van de kwetsbare groepen, waaronder statushouders. Het betreft personen met een door de gemeentelijke veldtafels vastgestelde indicatie. Hierbij richt De Key zich op jongeren tussen de 18 en 28 jaar.

We hebben in 2020 in totaal 154 woningen toegewezen aan kwetsbare doelgroepen. Dat is 13,7 % van de vrijgekomen sociale huurwoningen. De 30% (198 woningen) hebben we in 2020 niet gehaald. Dit komt onder andere door het ontbreken van kandidaten. We krijgen regelmatig aangeboden woningen terug, omdat instellingen op het moment van aanbieding geen geschikte kandidaten voor de betreffende woning hebben.

Contracten begeleid wonen

De Key biedt een deel van de woningen aan voor jongeren van 18 tot 28 jaar die begeleid wonen. Hierbij werken we samen met de veldtafel van de gemeente en een aantal zorgaanbieders die zorg op maat leveren. De huurcontracten staan maximaal twee jaar op naam van de zorgpartij. Bij voldoende woonvaardigheden krijgt de huurder na twee jaar een eigen jongerencontract met een looptijd van vijf jaar. Dit is vastgelegd in de tien werkafspraken tussen de gemeente, zorg- en woonpartners in Amsterdam.

Speciale regelingen

De Key werkt samen met andere Amsterdamse corporaties in verschillende projecten om huurders aan een passende woning te helpen.

Het project Anders Wonen helpt om doorstroming te bevorderen. Onder dit project valt een aantal regelingen. We passen maatwerk toe en bieden huurders een woning die beter past bij hun situatie. Huurders vanaf 65 jaar worden via de regeling van Hoog naar Laag begeleid van een bovenwoning naar een beganegrondwoning of een woning met lift. Via de regeling Van Groot naar Beter kunnen huurders verhuizen naar een kleinere woning en komt hun grotere woning beschikbaar voor gezinnen. In 2020 hebben 16 huurders hiervan gebruikgemaakt.

Het project Onder de Pannen is een samenwerking tussen gemeenten, corporaties en de Regenbooggroep. Huurders kunnen onder bepaalde voorwaarden tijdelijk een kamer verhuren aan een stadgenoot die dringend op zoek is naar woonruimte. In totaal zijn 2 stadgenoten in 2020 aan een kamer geholpen.

Woonfraude

Dankzij de aanpak van woonfraude komen er woningen vrij om woonstarters te huisvesten of zittende huurders een beter passende woning aan te bieden. Woonfraude betekent dat een woning voor andere zaken wordt gebruikt dan waarvoor deze bestemd is. Denk aan door- of onderverhuren van (een deel van de) woning zonder toestemming, vakantieverhuur via bijvoorbeeld Airbnb of het gebruik van de woning voor criminele activiteiten als hennepteelt, prostitutie, drugshandel of het huisvesten van illegalen.

Ondanks de coronacrisis heeft onze aanpak van woonfraude geresulteerd in 42 leeggekomen woningen in 2020. Dit zijn 6 woningen minder dan vorig jaar. Dit jaar waren wij genoodzaakt om vele huisbezoeken uit te stellen. Dat deden we vanwege de veiligheid van de eigen medewerkers en de (onder)huurders maar ook om te voorkomen dat hoofdhuurders de onderhuurders uit paniek op straat zouden zetten tijdens de lockdown.

Huurbeleid

Naast energiekosten, ziektekosten en gemeentelijke belastingen is de huur voor onze bewoners een flinke kostenpost. Voor De Key vormt de huur van onze woningen een belangrijke bron van inkomsten. Hiermee bekostigen wij een groot deel van de volkshuisvestelijke ambities. Met ons huurbeleid zoeken we naar een balans tussen de benodigde inkomsten en de draagkracht van verschillende groepen huurders. De manier waarop we dat doen hebben we in 2020 aangepast. De kern van dat huurbeleid blijft: meer mensen met een laag inkomen betaalbaar laten wonen. Daarbij is een systematiek j gemaakt die meerjarig te gebruiken is.

Huursombenadering

Het is ons beleid is om de volledige toegestane huursom te realiseren. Bij de huurverhoging in 2020 zijn we uitgegaan van een huursomstijging van 3,1% dat is gerealiseerd. In 2019 was de huursomstijging 2,6%.

Jaarlijkse huurverhoging 2020

De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2020 was afhankelijk van het huishoudinkomen én de huurprijs die huurders op dat moment betaalden in relatie tot de maximale huur. Vooral mensen die al lang huren bij De Key betalen veel minder dan hun buren die er kort geleden zijn komen wonen. Daarom kregen die woningen een hogere huurverhoging. Zo zorgt De Key voor een eerlijke verdeling van de huurverhoging en worden de verschillen kleiner.

Voor woningen met een huur tot € 663 gold de volgende berekening:

  • Huidige huur < 65% van de maximale huur: 3,9%

  • Huidige huur >= 65% en < 85% van de maximale huur: 3,3%

  • Huidige huur >= 85% van de maximale huur: 3,0%

Sociale huurwoningen met een huur tussen € 663 en € 736 kregen een huurverhoging van maximaal inflatie (2,6%). Ook huurders met een huurcontract voor bepaalde tijd kregen een huurverhoging op inflatieniveau. Hun aanvangshuur was passend gezien hun inkomen en er zijn mogelijkheden om huurtoeslag te krijgen. Met deze huurverhoging volgen we dus de aanpassingen rondom passend toewijzen en huurtoeslag.

In Zandvoort was de huurverhoging ook afhankelijk van de maximale huurprijs van de woning. Dit is in lijn met de geldende afspraken met de gemeente en het HPZ.

Woonlastenakkoord

In het woonlastenakkoord van 2016 hebben de gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging Amsterdam en de woningcorporaties zijn afspraken gemaakt over passende huur. De regeling Passende Huur is er voor mensen die lange tijd een laag inkomen hebben én een hoge huur voor hun woning betalen. De gemeente Amsterdam heeft begin 2020 de gegevens van de betreffende huurders aangeleverd. Bij deze huurders heeft De Key de huurprijs per 1 juli 2020 verlaagd naar de geldende lage (€ 619,01) of hoge (€ 663,40) aftoppingsgrens.

Resultaat woonlastenakkoord

Bedragen € / per maand

 

Aantallen

Totaal huurverlaging

4.188,99

 

Toewijzingen

188

Gemiddelde huurverlaging

18,95

 

Afwijzingen

16

Minimale verlaging

0,03

 

Bevriezingen

33

Maximale verlaging

127,69

 

Totaal

237

In totaal hebben we per 1 juli 2020 bij 188 huurders de huurprijs verlaagd met een totaalbedrag van € 4.188,99. Bij 33 huurders is de huurprijs bevroren. Zie voor meer informatie ook www.amsterdam.nl/pakjekans.

Nieuwbouw en transformatie

De Key zet in op woonstarters in Amsterdam. Om onze wensportefeuille waar te maken, ontwikkelen we of kopen we voor de doelgroep geschikte woningen en ontwikkellocaties. In 2020 leverden we in totaal 314 nieuwe woningen op, allemaal voor jongeren.

We zijn in 2020 gestart met de bouw van 1.121 woningen waar 498 studenten en 623 jongeren kunnen wonen. Samen met de projecten die in 2019 zijn gestart, hebben we eind 2020 maar liefst 2.186 woningen in aanbouw.

We hebben in 2020 € 87 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw. We sturen stevig op de kosten van de nieuwbouwprojecten, zodat ze passen binnen onze financiële mogelijkheden. Bij meerdere projecten zetten we bouwteamconstructies op. Dat verzekert de beschikbaarheid van de aannemer en geeft vroegtijdig inzicht in de bouwkosten.

Planmatig onderhoud

Met planmatig onderhoudswerkzaamheden zorgen we dat de kwaliteit van het vastgoed op eigentijds niveau blijft zodat de huurder er prettig kan wonen. In 2020 zijn ruim 600 woningen bij mutatie opgeknapt. Bij ruim 300 van deze woningen zijn de gasleidingen verwijderd. Planmatig onderhoudswerkzaamheden zijn complexmatig aan ongeveer 6.500 woningen uitgevoerd. Naast schilderwerk, cascowerkzaamheden en onderhoud aan installaties gaat het hierbij vaak om verduurzaming van de woning zoals het plaatsen van dubbel glas en een betere cv-installatie.

Het planmatig onderhoud verliep in 2020 voorspoedig. Er zijn zo’n 145 projecten uitgevoerd, ondanks de vertragende invloed van de coronamaatregelen. We zijn met de bewoners in contact gebleven over de uit te voeren werkzaamheden. Daarom zijn de werkzaamheden voor iedereen op een acceptabele en veilige manier uitgevoerd.

Een aantal projecten kon niet doorgaan. De voornaamste reden was dat voor de uitvoering van die projecten nog geen positief besluit in de VvE’s was genomen. In één geval moest een project doorschuiven vanwege de flora en fauna in dat complex.

Convenanteisen verkoop

In 2019 zijn we gestart met een inhaalslag op het uitvoeren van werkzaamheden aan te verkopen woningen zodat deze binnen de gestelde termijn voldoen aan de Amsterdamse convenanteisen. Het betreft hier werkzaamheden aan het casco van deze woningen. In 2020 is een procesaanpak opgesteld en geld vrijgemaakt om de verkoopcomplexen aan de convenanteisen te laten voldoen. In 2021 beginnen we met deze omvangrijke operatie.

Organisatie

Kerncijfers organisatie

 

2020

2019

Gewogen gemiddelde aantal fte met een vast en tijdelijk dienstverband *

313

296

Aantal medewerkers met een vast en tijdelijk dienstverband (einde boekjaar)

333

323

Gemiddelde leeftijd

46

47

Gemiddelde diensttijd

12

13

Ziekteverzuim (incl. langdurig ziekteverzuim)

3,9%

5,0%

Aantal meldingen kortdurend ziekteverzuim < 5 dagen

216

307

Gemiddeld aantal ziektedagen per medewerker

21,4

12.9

Verhouding man/vrouw

59%-41%

61%-39%

Wijzigingen personeelsbestand

In 2020 zijn 52 medewerkers (15,6%) in dienst gekomen. Het totaal aantal medewerkers is gestegen tot 333 (eind 2020). Totaal hebben 39 medewerkers (11,7%) De Key verlaten. Van 3 medewerkers is het contract omgezet, ze tellen daardoor dubbel mee.

De groei van het aantal fte is met name bij Wonen en Directie & Staf. Bij Wonen is dit een investering in meer aandacht voor medewerkers door het aanstellen van extra teamleiders binnen het Klantteam. Daarnaast is er een (tijdelijke) uitbreiding van operationele functies. De verhoging van het aantal fte bij Directie & Staf volgt uit de toename van het aanbod van werk vanwege de OOB-status, de verdere professionalisering van organisatieontwikkeling en onze ambities om bijvoorbeeld het Kenniscentrum van Woonstarters inhoud te geven.

Integriteit

Dit eerste coronajaar verliep de bedrijfsvoering anders dan gewend. Het merendeel van het jaar werd er noodgedwongen thuisgewerkt. Deze situatie brengt een andere dynamiek waar het integriteit betreft. Werk is nu onderdeel van het privédomein. De sociale controle die er vanuit de kantooromgeving is, valt weg. Of dit betekent dat het risico van integriteitsschendingen kleiner of juist groter wordt, valt nog te bezien. In 2020 hebben we in ieder geval geen integriteitsmelding ontvangen die zich afspeelde tijdens het thuiswerken.

Het afgelopen jaar is slechts één integriteitsmelding ontvangen. Het betrof een melding over discriminatie. De klachtenprocedure is gevolgd. Tijdens de procedure is mediation toegepast. Dit heeft ertoe geleid dat de melder de klachtenprocedure niet verder heeft voortgezet.

Jaar

Aantal meldingen

Waarvan integriteitsschendingen

2020

1

1

2019

2

1

2018

3

1

2017

3

1

Rond werken

We zorgen voor wendbaarheid door onze organisatie rond in te richten (zie 'organisatiestructuur' hieronder) en door rond te werken met elkaar. Rond werken gaat over de manier waarop we samenwerken: in verbinding met elkaar en onze omgeving. Zorgen dat je elkaar kunt ontmoeten en verschillende perspectieven en expertises kunt delen en waarderen. Zodat je samen een groter geheel ziet, van elkaar leert en zo tot de beste besluiten komt. Dat doen we door ons te ontwikkelen in de drie sleutelvaardigheden van rond werken: samenwerken, ontmoeten en leren.

We hebben verkend wat rond werken betekent aan de hand van ervaringen van collega’s. We hebben opgehaald, geleerd en op basis daarvan de Visie op werken bij De Key vormgegeven. Er zijn verschillende ontwikkeltrajecten gestart waarin teams al werkend leren hoe ze het beste rond kunnen samenwerken. In maart zijn we verhuisd naar de Turbinestraat omdat het kantoor op de Hoogte Kadijk wordt gerenoveerd. We merkten dat samen op één locatie werken al veel voordelen geeft door kortere lijntjes en meer ontmoeting. In 2021 verhuizen we terug naar de Hoogte Kadijk. In 2020 is een team gestart dat deze verhuizing voor de medewerkers vorm zal geven in de thema’s van samenwerken, ontmoeten en leren.

Informatie over onderzoek en ontwikkeling

Woonstichting Lieven de Key en haar 100% verbindingen hebben geen werkzaamheden verricht op het gebied van onderzoek en ontwikkeling.

Governance

De Key onderschrijft de Aedescode en de Governancecode woningcorporaties. Dit is geïmplementeerd en vastgelegd in onze werkwijze en in onze statuten en reglementen. De Governancecode gaat uit van het principe ‘pas toe of leg uit’. Per 1 januari 2020 is een aangepaste code van kracht. Deze is door RvC en directie gezamenlijk besproken. Door de aanpassingen van de code zijn er geen artikelen meer waaraan De Key niet voldoet.

Het principe ‘leg uit’ voor artikel 4.8 van de Governancecode is voor de man-vrouw-verdeling in het bestuur is niet van toepassing omdat we één bestuurder hebben. In 2020 was de bestuurder een man. De nieuwe bestuurder, met ingang van 1 april 2021, is een vrouw.

Tegenstrijdige belangen

Er zijn in 2019 geen besluiten aan de raad van commissarissen voorgelegd waarbij tegenstrijdige belangen van de algemeen directeur-bestuurder spelen. Ook zijn geen besluiten genomen over transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de raad spelen. Ten slotte zijn er geen transacties geweest waarbij sprake is van een tegenstrijdig belang tussen De Key en leden van de raad van commissarissen.

Governancestructuur (situatie per 31 december 2020)

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur staan in de statuten van De Key. Ze zijn nader uitgewerkt in de reglementen van bestuur en directie.

De afdeling Audit & Interne Beheersing is in 2020 gesplitst in de afdeling Interne Audit en de afdeling Interne Beheersing. De Interne Audit is hiërarchisch ondergebracht bij de bestuurder. Interne Audit rapporteert aan het bestuur en aan de auditcommissie van de raad van commissarissen en geeft gevraagd en ongevraagd advies.

Algemeen directeur-bestuurder

Leon Bobbe is in 2014 aangesteld als algemeen directeur-bestuurder. Na een herbenoemingstraject in 2017 is hij in 2018 opnieuw voor vier jaar benoemd. Per 1 april 2021 verlaat hij De Key vanwege pensionering. Hij wordt opgevolgd door Karin Verdooren.

  • Nevenfuncties: Leon Bobbe is op persoonlijke titel lid van de raad van toezicht van stichting Ik bouw betaalbaar en lid van het algemeen bestuur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.

  • Permanente educatie: Leon Bobbe heeft in 2020 39 PE-punten behaald (108 in 3 jaar).

Directie

De directie van De Key werkt volgens een collegiaal model. Dit betekent onder andere dat directiebesluiten bestuursbesluiten zijn. In 2020 heeft de directie over 67 voorstellen een besluit genomen. De algemeen directeur- bestuurder is voorzitter van de directie. Daarnaast bestaat de directie uit Lidy van der Schaft, directeur Wonen, Jan Kees Medik, directeur Financiën & Bedrijfsvoering en Eelco Siersema, directeur Vastgoed. Eelco Siersema verricht daarnaast werkzaamheden vanuit zijn eigen bedrijf Siersema Vastgoedadvies en Ontwikkeling. Deze vinden niet plaats in het werkgebied van De Key noch met zakenpartners van De Key.

Wet normering topinkomens

De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) is van toepassing op Woonstichting De Key. Niet alleen de topfunctionarissen zijn hieraan gebonden maar ook de toezichthouders.

Vanuit de WNT gelden individueel toepasselijke bezoldigingsmaxima. Voor 2020 is de maximale vergoeding voor RvC-leden vastgesteld op € 20.100 en voor de voorzitter van de RvC  geldt een maximale bezoldiging van € 30.150. De RvC van De Key volgt de beroepsregel van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Deze bedragen liggen onder de normbedragen van de WNT en daarmee wordt voldaan   aan de wettelijke   voorschriften van de WNT. In 2020 was de vergoeding voor leden van de RvC € 17.750 per jaar en voor de voorzitter € 26.550 per jaar (klasse I, exclusief btw). De totale   beloning   van de RvC  ging van € 111.344 in 2019 naar € 115.138 in 2020 (exclusief btw). De Key heeft de leden van de raad van commissarissen geen persoonlijke leningen, garanties en dergelijke verstrekt.

Het voor Woonstichting De Key toepasselijke bezoldigingsmaximum voor de bestuurder is in 2020 € 201.000. Dit bedrag is overeenkomstig klasse H bezoldigingsmaximum woningcorporaties. In 2020 bedroeg de beloning van de bestuurder € 200.988. Er zijn geen variabele componenten. De algemeen directeur-bestuurder heeft geen persoonlijke leningen of garanties en dergelijke gekregen. Bij zijn aanstelling is een ontslagvergoeding volgens kantonrechtersformule afgesproken binnen de regels van de WNT. De pensioenregeling is volgens de cao.

Risicoparagraaf

Intern risicobeheersings- en controlesysteem

De Key heeft de risicobeheersing voor de organisatie als geheel ingericht volgens het three lines-model.

1e lijn: procesmanagement

We werken continu aan de verbetering van onze (kern)processen en procedures. De verantwoordelijkheid voor procesverbetering en het oplossen van knelpunten ligt bij de procesteams in de lijn. We gebruiken de Lean-principes als basis voor de continue procesverbetering. Daarbij is aandacht voor eigenaarschap en risicobewustzijn binnen de organisatie ook op de gebieden privacy en informatiebeveiliging. Samenbeter@dekey dient als fundering voor de continue procesverbetering. De (nieuwe) afdeling Interne Beheersing die per 1 oktober 2020 is ondergebracht bij het bedrijfsonderdeel Financiën & Bedrijfsvoering heeft rondom procesmanagement, operationeel risicomanagement en risicobeheersing vanaf komend jaar een coördinerende regierol.

2e lijn: risicomanagement en compliance

We beschikken over een framework voor governance, risk en compliance (GRC). Aan de hand van dit framework is in 2020 bij de inrichting van de Staf en Financiën & Bedrijfsvoering gekozen om de coördinatie van de werkzaamheden op gebied van risicomanagement onder te brengen in de afdeling Interne Beheersing. Bij de uitvoering van de werkzaamheden houden we rekening met de verwachtingen die de status als Organisatie van Openbaar Belang (OOB) met zich meebrengt voor risicobeheersing en voor documentatie van interne beheersmaatregelen.

Op het gebied van risicobeheersing hadden we aandacht voor onze strategische risico’s en onzekerheden met een financiële impact (zie volgende paragrafen voor de beschrijving daarvan). Ook hebben we een overzicht gemaakt van risico’s die van invloed kunnen zijn op de betrouwbaarheid van de financiële informatievoorziening. De komende jaren verbeteren wij de borging van de belangrijkste interne beheersmaatregelen in de processen. Dit doen we door het uitvoeren van procesoptimalisaties en het verder digitaliseren van werkprocessen en interne controles. Het fundament voor deze verbeteringen wordt gelegd door een nieuw ERP-systeem. Door de vervanging van drie systemen naar één systeem voor huur, onderhoud, projecten en financiën creëren we een sterke motor voor deze ontwikkelingen.

De coördinatie van werkzaamheden rond compliance is bij de afdeling Bestuurszaken ondergebracht. De bezetting van deze afdeling hebben we begin 2021 rond. Op centraal niveau houden we een overzicht bij van relevante wet- en regelgeving specifiek voor de corporatiesector.

3e lijn: auditing

De Interne Auditfunctie (IAF) functioneert als onafhankelijke afdeling direct onder het bestuur. Om te komen tot een risico-gebaseerde audit-planning voert IAF een risicoanalyse uit op de “audit universe”: een overzicht van periodiek te beoordelen processen. Dat overzicht vormt de basis voor de audit meerjarenplanning. Met een audit worden opzet, bestaan en werking van de kernprocessen beoordeeld. Een audit heeft een operationele focus en is gericht op (proces)verbetering. Naast audits voert IAF ook toetsingen uit. Dat zijn controles die de effectieve werking van beheersmaatregelen in processen toetsen, met name waar het gaat om de betrouwbaarheid van (financiële) informatievoorziening. De toetsingen zijn opgenomen in het overzicht interne controles. Tot slot voert IAF ook reviews uit, bijvoorbeeld op de dPi en de uitvoering van het marktwaardeprotocol.

Het overzicht interne controles en de audit-planning worden jaarlijks geactualiseerd en afgestemd met de directie en de auditcommissie van de RvC. Daar worden ook de bevindingen van IAF en de monitoring van de opvolging van de auditbevindingen gerapporteerd en besproken.

Risico's in kaart

Risicomanagement is een continu proces gericht op het inventariseren en analyseren van potentiële gebeurtenissen die invloed kunnen hebben op het realiseren van de doelstellingen van de organisatie. En deze zodanig beheersen dat ze binnen de risicobereidheid vallen. De kaders en uitgangspunten zijn beschreven en geborgd in onder meer het Reglement Financieel Beleid en Beheer en het Risicostatuut.

Risicomanagement draagt bij aan het voldoen aan wet- en regelgeving (compliance) en aan het realiseren van de gewenste (maatschappelijke) prestaties (performance). In lijn met de Governancecode voor woningcorporaties is het bestuur van De Key verantwoordelijk voor goede risicobeheersing. De raad van commissarissen houdt hierop toezicht.

Strategische risico's

Conform ons Risicostatuut hebben wij een inventarisatie van onze voornaamste risico’s en onzekerheden gemaakt en die gekoppeld aan onze risicobereidheid. Op basis daarvan hebben we inzicht in ons huidige (bruto) risicoprofiel, het gewenste risicoprofiel (op basis van risicobereidheid), maar ook het verschil daartussen.

Vervolgens zetten wij maatregelen in gang voor de risico’s die significant buiten onze risicobereidheid vallen. Het gaat om de volgende top 5 risico’s:

  • Het risico dat we de onderhoudsopgave (woningverbetering) niet (tijdig) kunnen realiseren.

  • Het risico dat we de investeringsopgave (aankopen, nieuwbouw) niet (tijdig) kunnen realiseren.

  • Het risico dat de vastgoedsturing (procesmatig) niet goed functioneert.

  • Het risico dat het aandeel kwetsbare huurders in onze woningen en de wijken waar wij actief zijn, toeneemt.

  • Het risico dat ons personeelsbestand zowel kwantitatief als kwalitatief onvoldoende aansluit bij de behoefte van de organisatie (nu en in de toekomst).

Jaarlijks evalueren wij ons risicoprofiel en waar nodig actualiseren wij dat. Daarbij voeren wij de dialoog over bestaande en/ of aanvullende maatregelen die nodig zijn ter beheersing van de risico’s. In 2020 hebben wij de relevante risico’s nader toegelicht als onderdeel van onze meerjarenbegroting 2021-2025. Daar hebben wij onder andere aandacht besteed aan onze afhankelijkheid van verkopen voor de financiering van de nieuwbouw-investeringen. Ook zijn we ingegaan op het effect van onzekere economische prognoses op de ICR. In 2021 herhalen wij onze periodieke risicomanagementcyclus met een nieuwe strategische risico-inventarisatie.

Risico’s ten aanzien van operationele activiteiten

Beheersing administratieve organisatie

Ter beheersing van de risico’s en ter sturing van de primaire en secundaire processen beschikt De Key over een stelsel van administratief organisatorische maatregelen en interne beheersingsmaatregelen. De Key heeft een ‘rond’ ingerichte organisatiestructuur met zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Bevoegdheden worden door geautomatiseerde systemen afgedwongen en zijn vastgelegd in een procuratieregeling met toepassing van het vierogen-principe.

 De IT-omgeving is beveiligd en autorisaties worden verleend of ingenomen met behulp van een changeprocedure en autorisatiematrix. Functies zijn beschreven en afdeling-overschrijdende bedrijfsprocessen zijn vastgelegd. Verder zijn procedures ingesteld voor het declareren van onkosten, screening van personeel en contractspartijen, algemene inkoop- en aanbestedingsvoorwaarden met een integriteitparagraaf en het voeren van een transactieregister bij de aan- of verkoop van vastgoed.

Risico’s ten aanzien van financiële verslaggeving

Risico’s bij waardering op marktwaarde in verhuurde staat

De Key waardeert zijn vastgoed in exploitatie conform de Woningwet op marktwaarde in verhuurde staat. Aangezien het hierbij gaat om een inschatting van toekomstige marktontwikkelingen, bestaat er een beperkt risico van subjectiviteit. Het door De Key gehanteerde proces bij het opstellen van de marktwaarde staat echter borg voor de kwaliteit bij waarderingsvraagstukken. Hierdoor wordt de uitkomst zoveel mogelijk geobjectiveerd.

 Belangrijke zaken die hierbij een rol spelen zijn:

  • Taxatie: de taxateur maakt voor een derde deel jaarlijks een volledige taxatie. Voor het overige twee derde deel van de woningportefeuille wordt intern gewaardeerd. De volledige portefeuille van bedrijfsmatig onroerend goed en de parkeerplaatsen zijn gewaardeerd door de externe taxateur.

  • Organisatie: binnen de organisatie zijn de verschillende rollen (vastgoedmanager, hoofd vastgoedsturing, P&C manager) bij verschillende mensen belegd.

Integriteit en de risico’s ten aanzien van fraude en overtreding van wet- en regelgeving

Het realiseren van onze maatschappelijke doelen staat voorop, met de financiële continuïteit van de organisatie als randvoorwaarde. We zijn ons bewust van de grote (financiële) risico’s die verband houden met onze activiteiten en brengen die periodiek in kaart. In de paragrafen hieronder gaan wij in op het onderwerp integriteit en de inherente risico’s ten aanzien van fraude en overtreding van wet- en regelgeving.

Integriteit

Voor woningcorporaties bestaat een uitgebreid wettelijk kader waarin is vastgelegd waar wij aan moeten voldoen. Daarnaast hebben wij intrinsiek ook ons eigen morele kompas. Juist in tijden van crisis, bijvoorbeeld als gevolg van corona, is het van belang om ruime aandacht te blijven geven aan de kernwaarden en de gewenste organisatiecultuur, inclusief integriteit. Het risico bestaat namelijk dat voorbijgegaan wordt aan de normen en waarden van de organisatie en dat belangen van een breed stakeholderveld onvoldoende in de gaten worden gehouden.

Integriteit wordt in de woningwet gedefinieerd als het geheel of de consistentie van de bedoeling van de organisatie en het handelen van haar functionarissen. Zodra de middelen van de corporatie besteed worden aan andere doelen dan het belang van de volkshuisvesting, is er op grond van de definitie uit de woningwet sprake van een schending van de integriteit van beleid en beheer. Het onderwerp integriteit waaronder ook integriteitschendingen kwam eerder ter sprake in paragraaf 4 Organisatie op pagina 15 van dit jaarverslag. De woningwet gebruikt integriteitschending echter ook in de betekenis van fraude en betrekt dat op het gedrag van kopende partijen. Fraude kan daarnaast ook plaatsvinden door een huurder, dit noemen we dan ook wel woonfraude en behandelen we op pagina 8 (Woonfraude) van het Bestuursverslag. Het onderwerp fraude en de beheersing daarvan, komt hierna aan bod in de volgende paragraaf.

De Key conformeert zich aan de Aedescode en de Governancecode woningcorporaties. Wat betreft het waarborgen en bevorderen van integriteit hebben wij diverse maatregelen getroffen. Bij de recente aanpassing van de organisatie hebben we de onderwerpen governance & compliance, groei & ontwikkeling van de organisatie, maar ook de mening van belanghebbende partijen een structurele plek in de organisatie gegeven binnen de Staf. Ons integriteitsbeleid en de gedragscode beschrijven de normen en waarden die wij in acht nemen. Deze documenten worden tijdens de introductie van nieuwe medewerkers besproken en zijn via Sharepoint beschikbaar gesteld aan de gehele organisatie. Voor de bevordering van integriteit hanteren wij een brede scope, waarbij het niet alleen gaat om de harde beheersmaatregelen (de regels zoals bijvoorbeeld ten aanzien van inkoop en aanbesteding, nevenfuncties, relatiegeschenken etc.), maar ook om zachte maatregelen die appelleren aan het integriteitsbesef en de moraal binnen de organisatie.  Het integriteitsbesef houden we levend door middel van bijvoorbeeld dilemmatrainingen, maar ook speelkaarten en spellen die het denken over integriteit ondersteunen. Het onderwerp zetten we ook als zodanig op de agenda van de verschillende overlegvormen om zaken bespreekbaar te maken en ervan te kunnen leren. Dit jaar hebben medewerkers voor wie dat relevant was ook een workshop Integriteit bij Verkopen gevolgd.

Fraudebeheersing

Het woord ‘fraude’ komt als zodanig niet voor in Nederlandse wetgeving en kent geen algemeen geaccepteerde definitie. Van fraude wordt gesproken als "een opzettelijke handeling door een of meer leden van het management, met governance belaste personen, werknemers of derden, waarbij gebruik wordt gemaakt van misleiding teneinde een onrechtmatig of onwettig voordeel te verkrijgen. Ter voorkoming en bestrijding van inherente frauderisico’s hebben wij een thematisch risico-overzicht waaronder de risico’s in de relatie met derden zoals huurders en met name ook onze zakelijke relaties. Voor de zakelijke relaties die bestaan met betrekking tot inkopen, incl. de vastgoed gerelateerde aanbestedingen hebben wij het inkoopbeleid vastgesteld. Met betrekking tot de verkoop van vastgoed voeren wij een zakenpartnertoets uit. 

Naast het inkoopbeleid en de zakenpartnertoets heeft De Key binnen haar operationele bedrijfsprocessen diverse beheersmaatregelen geïmplementeerd ter voorkoming van fraude die bijvoorbeeld voortvloeien uit zakelijke transacties en specifiek wat betreft ontvangsten en betalingen. Toezicht op de naleving van vindt plaats door interne controle en periodiek door de Interne Auditfunctie.

We bekijken continu de mogelijkheden ter verbetering van interne risicobeheersing. Onderdeel daarvan zal een periodieke scan op potentiële frauderisico’s. De risico’s die bestaan binnen onze operationele bedrijfsprocessen, krijgen een plek in het risicoraamwerk van De Key. Dit risicoraamwerk hanteren we bij het formuleren van aanvullende maatregelen van interne beheersing waarmee ook de risico’s ten aanzien van fraude en overtreding van wet- en regelgeving worden gemitigeerd.

 Risico’s ten aanzien van de financiële positie

Financiële instrumenten

Algemeen

De toegelaten instelling maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstelt aan markt-, valuta-, rente-, kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen heeft de toegelaten instelling een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van de toegelaten instelling te beperken.

De toegelaten instelling zet geen afgeleide financiële instrumenten in.

Kredietrisico

Het maximale kredietrisico inzake vorderingen langer dan 1 jaar is € 1,1 miljoen (2019: € 1,6 miljoen) . Voor ruim 1 miljoen heeft dit betrekking op gedeeld eigendom van verkochte woningen. Rekening houdend met de waardevastheid van het vastgoed is het risico beperkt. Het maximale kredietrisico inzake vorderingen korter dan 1 jaar is € 76,8 miljoen (2019: € 65,1 miljoen). In dit bedrag is voor € 43,9 miljoen (2019: € 43,3 miljoen) aan vooruitbetaalde kosten aan VvE's opgenomen. Dit bedrag is gespreid over veel verschillende VvE's. In de reglementen van VvE's is opgenomen dat bedragen niet zonder besluitvorming voor andere doeleinden kunnen worden opgenomen. Het kredietrisico is gering. Voor € 7,3 miljoen heeft het kredietrisico betrekking op de vordering uit hoofde van de verhuurdersheffing (2019: € 9,8 miljoen), waarvan € 6,2 miljoen betrekking heeft op korting op de verhuurdersheffing en € 1,1 miljoen vordering op een overheidslichaam. Ook dit risico is gering. Het kredietrisico op liquide middelen bedraagt € 114.4 miljoen (2019: € 140,8 miljoen).

Mitigerende aspecten

  • De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 4,8 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s ingeschat.

  • De liquide middelen zijn toevertrouwd aan twee banken die volgens minstens twee van de drie ratingbureau's Moody’s en/of Fitch en/of Standard & Poors een rating hebben van ten minste A.

Renterisico en kasstroomrisico

De toegelaten instelling loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde.

Het rente- en looptijdenbeleid van de toegelaten instelling is erop gericht om flexibiliteit van de leningenportefeuille op middellange termijn te vergroten. Het renterisico (in % van de restanthoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van:

  • het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met

  • de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én

  • de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt, verminderd met de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten.

In de onderstaande grafiek wordt het renterisico weergegeven.

Het rente risico wordt berekend door de som van de eind- en vervroegde eindaflossingen, de leningen die een renteaanpassingen kennen en 50% van de basisrenteleningen die een opslagherziening kennen te delen door het uitstaande leningenvolume. De Key hanteert hiervoor een norm van maximaal 15%.

Het renterisico van de leningenportefeuille bedraagt in absolute bedragen maximaal € 167,8 miljoen en € 83,2 miljoen in respectievelijk 2021 en 2022. Hierbij is nog geen rekening gehouden met het feit dat basisrenteleningen slechts voor 50% meetellen in het berekenen van het renterisico zoals weergegeven in bovenstaande figuur.

De bedragen kunnen worden onderverdeeld in: 

Bedragen x € 1 miljoen

2021

2022

Renteconversie regulier

 

83,2

Renteconversie op de variabele roll-overleningen

-

-

Conversie van de liquiditeitsopslage op basisrenteleningen

167,8

-

Eindaflossingen die hergefinancierd zullen worden

-

-

Stand per 31 december

167,8

83,2

Financieringsbeleid

Het beleid van de toegelaten instelling is erop gericht om haar investeringen met zoveel mogelijk eigen middelen te financieren en daarmee het renterisico in de exploitatie te verminderen op de lange termijn.

Valutarisico

De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

Prijsrisico

De toegelaten instelling heeft geen aandelen in beurs- en niet beursgenoteerde aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico.

Liquiditeitsrisico

De toegelaten instelling bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe dat voor de toegelaten instelling steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de verplichtingen te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de borging van het WSW beschikbaar blijft.

Concentratie liquide middelen

De toegelaten instelling zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen van deze financieringsbronnen. De partijen waarbij leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:

Bedragen x € 1.000

Leningen
overheid en
banken

N.V. Bank Nederlandse Gemeenten

537.280

Nederlandse Waterschapsbank N.V.

425.322

Overige bankinstellingen (alleen Nederlands)

-

Financiële instellingen (niet zijnde banken)

-

Overige

-

Stand per 31 december 2020

962.602

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het liquiditeitsrisico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG Bank) en Nederlandse Waterschapsbank N.V. (NWB). De BNG Bank is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG Bank is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. NWB is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het risico dat leningen worden opgeëist bij een faillissement is hiermee voor deze banken beperkt.

Mitigerende maatregelen

De toegelaten instelling ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn van tenminste € 40 miljoen. Deze risicobuffer is nodig om te allen tijde aan onze korte termijn betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Hierin is geen rekening gehouden met het eventuele effect van extreme omstandigheden die redelijkerwijs niet kunnen worden voorspeld, zoals natuurrampen.

De buffer is samengesteld uit circa € 22 miljoen liquide bankstand en € 18 miljoen kredietfaciliteit van onze huisbank.

Onze kredietfaciliteit heeft de volgende kenmerken:

  • en niet door zakelijke zekerheid gedekt rekening-courantkrediet van € 18 miljoen. De te betalen rente bedraagt Euribor plus 150 basispunten (2018: Euribor plus 150 basispunten)

Reële waarde

De reële waarde van in de balans opgenomen financiële instrumenten verantwoord onder kasmiddelen, kortlopende vorderingen en kortlopende schulden benadert de boekwaarde daarvan. De reële waarde van de overige in de balans verantwoorde financiële instrumenten kan als volgt worden weergegeven:

De reële waarde van de door de toegelaten instelling opgenomen leningen bedraagt ultimo 2020 € 1.982,5 miljoen (2019: € 2.023,1 miljoen)en is daarbij gebaseerd op de individuele kasstromen van de leningenportefeuille gebruik makend van een disconteringsvoet die gelijk is aan de IRS Curve op 31 december 2020. De boekwaarde hiervan bedraagt ultimo 2020 € 962,2 miljoen (2019 € 1.177,9 miljoen).

Corona-virus

Met het oog op de ontwikkelingen met betrekking tot de aanhoudende wereldwijde verspreiding van het COVID-19 virus is de evaluatie van de continuïteit een fundamenteel basisbeginsel ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening. Dit vereist dat management van de organisatie een inschatting dient te maken van de invloed hiervan op de continuïteit.

 De (economische) effecten van het coronavirus kunnen van invloed zijn op:

  • Het betalingsgedrag van onze huurders en vooralsnog met name in de niet DAEB-tak.

  • De (tijdelijk) afnemende vraag naar woonruimte door internationale studenten

  • De waardeontwikkeling van het vastgoed in exploitatie, hetgeen effect kan hebben op de kasstromen uit verkopen

  • Het investeringsprogramma waarbij we ook sterk afhankelijk zijn van anderen zoals bouwers, gemeenten en in het geval van renovatie/dagelijks onderhoud ook onze huurders.

  • De renteontwikkeling die zowel effect heeft op renteherzieningen als de waardering van het vastgoed. Beide kunnen van invloed zijn op onze leningencapaciteit.

In maart 2020 heeft De Key een crisisteam geformeerd, die de organisatie frequent op de hoogte houdt van de actuele maatregelen die de politiek op basis van het advies van het OMT en de RIVM neemt om de samenleving te beschermen tegen het coronavirus.

In de Meerjarenbegroting 2021-2025 zijn afdoende beheersmaatregelen genomen om de weerbaarheid en de continuïteit van onze organisatie te borgen. Op basis van de uitgevoerde analyse schatten wij in dat de huidige situatie en ontwikkelingen van (zeer) beperkte invloed zijn op de financiële situatie en de financiële continuïteit. Wij achten de continuïteitsveronderstelling voor de jaarrekening passend.

Financiële paragraaf

Het financieel beleid van De Key is erop gericht onze investeringen uit eigen middelen te financieren. Wij exploiteren en verkopen vastgoed en deze (netto) inkomsten zetten wij in voor het bouwen van nieuwe woningen, het verbeteren van bestaande woningen en het aflossen van onze leningen: het verdienmodel van De Key.

Goed rentmeesterschap van ons financiële vermogen zorgt ervoor dat onze huurders betaalbaar kunnen blijven wonen. Vanuit dit principe heeft De Key ook in 2020 keuzes gemaakt. De financiële sturing is eenvoudig: zorg ervoor dat uit de huuropbrengst in ieder geval onderhoud en woningverbetering kan worden betaald en financier de nieuwbouw uit verkoopopbrengsten. Door daarbij steeds minder te lenen, leveren de huuropbrengsten uit nieuwbouw een steeds betere geldstroom op voor onderhoud en de voor  verbetering  van de bestaande   woningvoorraad. De ratio's laten in 2020 een consistente lijn zien. Ondanks de coronacrisis staat De Key er gezond voor.

Uitgangspunten financieel beleid

Het financieel beleid van De Key is gericht op continuïteit en daarmee ondersteunend aan onze volkshuisvestelijke doelstellingen. Dit doen we langs vier thema’s, die we hieronder toelichten.

Optimalisatie van het verhuurresultaat

Continue aandacht voor optimalisatie van het verhuurresultaat blijft van belang in ons dagelijks handelen. Zo zijn we ook in de toekomst in staat om de investeringen in de kwaliteit van het bestaande bezit uit eigen middelen te financieren en waar mogelijk de investeringen te vergroten. Dat geven we als volgt invulling:

  • We hebben en houden aandacht voor procesoptimalisaties waardoor we minder kosten hebben of opbrengsten niet weglekken. Voorbeelden hiervan zijn de procesverbetering bij VvE’s, de continue aandacht voor de sturing op huurderving en huurachterstanden en het kwalitatief sturen op onze formatie.

  • We lossen bestaande externe leningen af en financieren nieuwe investeringen zo veel mogelijk met eigen middelen. Zo daalt het bedrag aan betaalde rente.

  • We hebben en houden aandacht voor het optimaliseren van fiscale kasstromen. Speerpunten hierin zijn kortingen op de verhuurderheffing vanwege nieuwbouw en investeringen in verduurzaming die leiden tot investeringsaftrek in de vennootschapsbelasting.

Financiering van woningverbeteringen uit het verhuurresultaat

Uit het verhuurresultaat financieren we woningverbeteringen in onze bestaande bouw. De komende jaren neemt dit bedrag toe doordat we woningen bijbouwen. Om de juiste prioriteitsstelling te maken, werken we intern met een doorkijk van vijftien jaar op de benodigde investeringen in de vastgoedportefeuille. Deze inschatting wordt in 2021 geactualiseerd.

Opbrengst van verkoop investeren in nieuwbouw

Wij verkopen actief woningen uit het bestaand bezit die niet aansluiten bij onze koers. Vanuit deze kasstroom financieren we investeringen in nieuwbouw. Door de verkoop van grote woningen en het terugbouwen van kleinere woningen, ontvangen we per saldo meer huuropbrengsten. Deze factor is de afgelopen jaren door stijgende bouwkosten gedaald. Momenteel ligt de factor op circa 1,5.

Ook ontvangen we korting op de verhuurderheffing voor opgeleverde nieuwbouw. De nieuwbouw draagt daarmee op deze twee manieren financieel bij aan de verbetering van ons verhuurresultaat.

Bijdrage van de niet-Daeb-tak en Lieven de Stad aan de financiële sturing

De verhuurresultaten van zowel de niet-Daeb-tak als Lieven de Stad worden gebruikt om de interne lening met de Daeb-tak af te lossen. Hierdoor is de Daeb-tak in staat om haar ambities voor woningverbetering en nieuwbouw met eigen middelen te bekostigen. Onze verbindingenstructuur draagt zo bij aan onze maatschappelijke opgave.

We beheersen deze thema's op strategisch/tactisch niveau volgens de beleidsachtbaan. Op tactisch/operationeel niveau beheersen we de thema's door sturing op kasstromen.

De sturing op kasstromen is gericht op het beschikbaar hebben en houden van voldoende (eigen) middelen om aan onze financiële verplichtingen te blijven voldoen.

Kasstromen

Uit het verhuurresultaat (€ 35,8 miljoen) zijn de investeringen in bestaand bezit (€ 20,2 miljoen) gefinancierd. De aflossingsverplichtingen (€ 24,8 miljoen) zijn betaald uit de verkoopopbrengst (€ 9,1 miljoen) en uit het verhuurresultaat. Uit de verkoopopbrengst (€ 56,8 miljoen), het aandeel deelnemingen (€ 1,3 miljoen) en de aanwezige liquide middelen (€ 26,8 miljoen) is de nieuwbouw bekostigd.

Liquide middelen

Per saldo is de stand van de liquide middelen in 2020 afgenomen met € 26,4 miljoen ten opzichte van 2019. De afname van de liquide middelen weerspiegelt de omvangrijke nieuwbouwportefeuille van De Key.

De eindstand van € 114,4 miljoen ligt boven de 10%-norm (€ 22,0 miljoen) van het WSW. Tegenover deze stand staat op 31 december 2020 een bedrag van € 168,3 miljoen waarvoor al nieuwbouw-, aankoop en renovatieverplichtingen zijn aangegaan. Dit is in overeenstemming met de meerjarenbegroting 2021-2025. We verwachten de komende jaren het geld dat we hebben ontvangen uit de verkoop van bezit ook daadwerkelijk uit te geven aan nieuwbouwwoningen en aan het verbeteren van onze bestaande woningen. Hierdoor daalt de stand van liquide middelen binnen de bandbreedtes van het WSW.

Gerealiseerd rendement

Het gerealiseerde rendement op eigen vermogen over 2020 is 6,8%. Dit ligt dus ruim boven de norm van 1% boven inflatie; de inflatie over 2020 was 1,4%. Het gerealiseerde rendement op eigen vermogen ontstaat door zowel het indirect rendement (het rendement dat is opgesloten in onze stenen) als het direct rendement op onze exploitatie.

Het direct rendement op het vastgoed van 1,6% ligt 0,2% hoger dan het inflatiepercentage over 2020. Dit rendement daalt ten opzichte van 2019 door een daling van het verhuurresultaat.

Het exploitatieresultaat (exclusief financieringslasten) ) is ten opzichte van 2019 gedaald van € 107,9 miljoen naar € 94,9 miljoen. De belangrijkste ontwikkelingen in het verhuurresultaat zijn:

  • Hogere huuropbrengsten van € 5,2 miljoen als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging, huurharmonisatie en de oplevering van nieuwbouwprojecten. Zie de paragraaf Huuraanpassingsbeleid voor een toelichting op de jaarlijkse huurverhoging en het hoofdstuk De stenen voor een toelichting op de opgeleverde nieuwbouwprojecten.

  • De organisatiekosten die worden toegerekend aan de exploitatie (€ 0,9 miljoen) zijn hoger dan in 2019. Deze stijging ontstaat door toename van het aantal fte’s en door algehele loonstijging.

  • Hogere onderhoudslasten voor in totaal € 11,6 miljoen. Dit komt door:

    • De € 27,2 miljoen die in 2020 aan planmatig onderhoud is uitgegeven, is € 6,2 miljoen hoger dan in 2018 en €10,3 miljoen hoger dan in 2019. In de meerjarenbegroting van 2019-2023 heeft De Key bewust gekozen om het budget voor planmatig onderhoud voor het jaar 2019 lager vast te stellen. Door in 2019 minder planmatig onderhoud uit te voeren, was er intern ruimte om de portefeuillestrategie te actualiseren en de opgave aan verbeterprojecten de komende periode in te plannen.

    • Het planmatig onderhoud voor VvE’s is dit jaar circa € 0,9 miljoen minder. Dat komt met name door een eenmalige bijdrage in één complex in 2019.

    • Het reparatieonderhoud is gestegen met circa € 3 miljoen. Hierin is ook de stijging in loonkosten van het personeel (circa € 0,8 miljoen) verwerkt. Voor € 1,5 miljoen zijn in 15 complexen grote reparatiewerkzaamheden uitgevoerd. Dat was zowel aan het casco (waaronder vervangen van gevelplaten en dakkapellen) als binnen in de woningen (o.a. keukens en lekkages aan plafonds). De post opstalschade die hier ook onder valt, is gestegen met € 0,7 miljoen door diverse brand- en stormschades.

    • Het contractonderhoud is gedaald met € 0,4 miljoen.

    • Het mutatie-onderhoud niet-aansluitend is gestegen met € 0,2 miljoen, het mutatie-onderhoud aansluitend is gedaald met € 0,6 miljoen.

  • Hogere overige bedrijfsuitgaven van € 6,8 miljoen als gevolg van hogere verhuurderheffing ten opzichte van 2019.

  • Hogere lasten leefbaarheid van € 0,2 miljoen.

  • Overige posten zijn per saldo € 0,4 miljoen hoger.

Het gerealiseerde indirect rendement is 4,2%. Dit bestaat uit de posten mutatie actuele waarde, overige waardeveranderingen en verkoop bestaande bouw en nieuwbouw.

  • De mutatie actuele waarde in de jaarrekening is gebaseerd op de waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat. In 2020 is deze waarde met 8,2% gestegen. Dit is in lijn met de ontwikkeling van de verkoopprijzen in de Amsterdamse woningmarkt.

  • Het ingerekende resultaat op de verkoop bestaande bouw en verkoop nieuwbouw heeft een negatief effect op het rendement van 3,9%. Het verkoopresultaat is ten opzichte van 2019 gedaald met € 259,2 miljoen door de taakoverdracht in Zandvoort aan Pré Wonen. Het negatieve resultaat is een gevolg van de taakoverdracht bedraagt € 253 miljoen.

Rendement op activa (langlopende en kortlopende vorderingen)

Het rendement op eigen vermogen daalt met 0,2%doordat op de langlopende en kortlopende vorderingen op de balans nauwelijks rendement wordt gehaald. De grootste post is de stand liquide middelen van € 114,4 miljoen.

Hefboomeffect

Het rendement op eigen vermogen stijgt met 0,3% als gevolg van een positief hefboomeffect. De reguliere aflossingen en renteherzieningen in 2020 zorgen dat de gemiddelde rentevoet is gestegen van 3,90% naar 3,95% op de resterende leningenportefeuille.

Vennootschapsbelasting

Het rendement op de vastgoedportefeuille stijgt met 0,9% als gevolg van mutaties in de latente belastingpositie. In het afgelopen jaar heeft De Key op diverse onderwerpen vooroverleg gevoerd met de Belastingdienst. Dit heeft ertoe geleid dat we in de aangifte 2018 een fiscale voorziening voor groot onderhoud gaan verantwoorden. Ten aanzien van de gehanteerde uitgangspunten heeft vooralsnog geen inhoudelijke beoordeling door de Belastingdienst plaatsgevonden. Over de vorming en de te hanteren uitgangspunten loopt een juridische procedure tussen de Belastingdienst en een andere corporatie. Dit is de reden dat een inhoudelijke beoordeling nog niet heeft plaatsgevonden.

De beoordeling van de taakoverdracht Zandvoort aan Pre Wonen door de Belastingdienst zal plaatsvinden bij de aangifte vennootschapsbelasting 2020.

Dit te samen leidt in 2020 tot compensabele verliezen van € 255,4 miljoen (2019: € 0.0 miljoen). In de jaarrekening 2020 leidt dit tot een latente belastingvordering van € 40,8 miljoen (2019: € 15,4 miljoen). Hiervoor is een actieve latentie gevormd.

In de geconsolideerde jaarrekening is een uitgebreide toelichting bij de post latente belastingvordering opgenomen.

Deelnemingen

Het behaalde resultaat uit deelnemingen over 2020 is € 1,3 miljoen (2019: € 0,07 miljoen) . Dit resultaat is ten opzichte van 2019 gestegen doordat in de jaarrekening van VOF Ibba de waardering van de activa is herzien. Op grond van de gerealiseerde verkopen over meerdere jaren zijn de schattingen geactualiseerd. Zie voor een uitgebreide toelichting de post resultaat deelneming in de jaarrekening.

Korting Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV)

Bedragen x 1.000

dPi 

Gerealiseerde
korting

Verrekend met
aangifte verhuurderheffing in jaar

Projectnaam

   

Elzenhagen

€ 5.500

€ 5.500

2020

Grote Wittenburgerstraat

€ 110

2021

Lieven fasen 2 en 3

€ 2.040

€ 2.040

2020

Lieven fasen 4 en 5

€ 2.160

€ 2.160

2020

Totaal

€ 9.810

€ 9.700

 

De beschikkingen voor vier projecten zijn ontvangen. De verkregen kortingen zijn grotendeels verrekend met de af te dragen verhuurderheffing

Van marktwaarde naar beleidswaarde

Het positieve resultaat over 2020 van € 351 miljoen (2019: € 647,0 miljoen) versterkt het weerstandsvermogen van De Key. Het eigen vermogen stijgt van € 5.068 miljoen eind 2019 naar € 5.419 miljoen eind 2020. Het eigen vermogen is maar voor een deel vrij uitkeerbaar. Het grootste deel is opgesloten in de stenen (de herwaarderingsreserve). Eind 2020 was dat 77% van het eigen vermogen. Ter vergelijking: in 2019 was dat 80% van het vermogen.

Het vastgoed van woningcorporaties moet wettelijk worden gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Deze waardering brengt de maatschappelijke keuzes die De Key dagelijks maakt niet tot uitdrukking. Wij zijn immers geen belegger maar kiezen in onze portefeuillestrategie en meerjarenbegroting voor maatschappelijke inzet en het doorexploiteren van ons bezit. De waardering op beleidswaarde weerspiegelt onze inzet beter. Als we het vastgoed zouden waarderen tegen beleidswaarde dan zou het eigen vermogen € 1.843 miljoen (2019: € 1.698 miljoen) zijn.

Vergelijking marktwaarde verhuurde staat – beleidswaarde 2020
Vergelijking marktwaarde verhuurde staat – beleidswaarde 2019

De marktwaarde in verhuurde staat in de geconsolideerde jaarrekening 2020 is € 6.017 miljoen (2019: € 5,950 miljoen). De beleidswaarde is € 3.576 miljoen lager, namelijk € 2.441 miljoen (2019: € 2,580 miljoen). Voor het verschil tussen deze twee waarderingen zijn de volgende verklaringen:

  • Beschikbaarheid: De marktwaarde in verhuurde staat is het bedrag dat het vastgoed zal opbrengen in de markt waarbij de koper de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten overneemt. Om de marktwaarde in verhuurde staat te bepalen, berekenen we per complex een verkoopscenario en een doorexploitatiescenario. Daarna waarderen we het vastgoed per complex tegen de hoogste van deze twee scenario’s. In werkelijkheid zullen we het overgrote deel van ons bezit langdurig exploiteren om ze beschikbaar te houden voor de doelgroep. Het verschil tussen de waarderingen volgens het hoogste scenario of doorexploitatie van alle complexen is € 475 miljoen (2019: € 112 miljoen). De waarde volgens de doorexploitatie van alle complexen is hoger dan de marktwaarde in verhuurde staat omdat ook de overdrachtskosten worden gecorrigeerd. Het percentage overdrachtsbelasting is ten opzichte van 2019 gestegen, waardoor de waardering hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat.

  • Betaalbaarheid: De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van markthuren. Met gemeenten en huurdersorganisaties maken wij afspraken over de betaalbaarheid van onze woningen. Verder hebben we als corporatie te maken met wet- en regelgeving, waaronder passend toewijzen. Dat leggen we vast in ons huurbeleid. De afslag op de marktwaarde in verhuurde staat als gevolg van ons eigen huurbeleid bedraagt -/- € 2.848 miljoen (2019: -/- € 2.467 miljoen).

  • Kwaliteit: Marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerd onderhoud per type woning en een restwaarde aan het eind van de standaard levensduur. In de beleidswaarde gaan we uit van het daadwerkelijke onderhoud dat wij gedurende de levensduur van het bezit uitvoeren. We hanteren een periode van 30 jaar om de gemiddelde onderhoudsnorm te berekenen. Het effect daarvan bedraagt -/- € 803 miljoen (2019: -/- € 732 miljoen).

  • Beheer: De beheerlasten in de marktwaarde in verhuurde staat zijn gebaseerd op genormeerde bedragen. Deze doen geen recht aan het specifieke karakter van de opgave van woningcorporaties. In de beleidswaarde worden de beheerlasten ingerekend die bij het beleid van De Key horen. Het effect hiervan is -/- € 400 miljoen (-/- € 283 miljoen).

Gezonde basis

In 2020 voldoen we zowel voor de DAEB- als de niet-DAEB-activiteiten aan de normen van onze toezichthouder. De resultaten laten zien dat De Key gezond is. Wel blijft de noodzakelijke aandacht gericht op de ICR, want we zien een snelle stijging van de bouwkosten, exploitatiekosten en belastingen. We zijn continu bezig met het vraagstuk hoe wij onze maatschappelijke middelen zo doelmatig mogelijk kunnen inzetten. Onze financiële buffer is voldoende om eventuele tegenvallers op te vangen. Zo kunnen wij op een verantwoorde wijze investeren.

De Key TI

Norm

2020

2021

2022

2023

2024

2025

ICR (Interest Coverage Ratio)

> 1,4

1,64

1,76

1,90

2,20

2,29

1,99

Loan to Value (beleidswaarde)

< 85%

49,7%

42,5%

40,9%

39,7%

38,3%

36,1%

Solvabiliteit (beleidswaarde)

> 20%

63,7%

65,7%

67,0%

68,0%

68,9%

69,3%

Dekkingsratio (marktwaarde)

< 70%

35,4%

35,0%

33,2%

29,6%

26,5%

23,6%

Onderpandratio

< 70%

33,7%

35,4%

33,3%

29,6%

26,5%

23,6%

DAEB

Norm

2020

2021

2022

2023

2024

2025

ICR (Interest Coverage Ratio)

> 1,4

1,42

1,41

1,54

1,82

1,90

1,57

Loan to Value (beleidswaarde)

< 85%

56,0%

51,5%

48,8%

47,2%

45,7%

43,3%

Solvabiliteit (beleidswaarde)

> 20%

64,0%

66,1%

67,4%

68,3%

69,3%

69,7%

Dekkingsratio (marktwaarde)

< 70%

37,4%

37,8%

35,6%

31,5%

28,2%

25,1%

Onderpandratio

< 70%

34,8%

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Niet-DAEB

Norm

2020

2021

2022

2023

2024

2025

ICR (Interest Coverage Ratio)

> 1,8

6,55

9,03

14,87

13,22

13,22

14,61

Loan to Value (beleidswaarde)

< 85%

17,7%

12,5%

14,3%

14,0%

12,8%

11,3%

Solvabiliteit (beleidswaarde)

> 40%

88,6%

91,2%

91,9%

92,6%

93,3%

93,8%

Dekkingsratio (marktwaarde)

< 70%

16,9%

11,0%

12,7%

12,5%

11,3%

9,9%

Onderpandratio

< 70%

9,9%

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

De getoonde normen zijn de normen van de toezichthouders. De Key hanteert voor de ICR eigen normen: 1,8 voor DAEB en 2,0 voor niet-DAEB.

In 2021 heeft na intern onderzoek een herrekening van de ICR plaatsgevonden om te voldoen aan de definities van het WSW. De (geprognosticeerde) ICR is vanwege deze reden aangepast ten opzichte van de dPi.

Afbouwen risico’s in de verbindingen

Eind 2020 is het aantal verbindingen teruggebracht tot 18. De versobering van de structuur en daarmee de afbouw van risico's werd bereikt door:

  • De verkoop van de aandelen van VVE Beheer Amsterdam B.V. aan een externe partij.

  • Het opgeven van de bestuurszetel in Stichting Woonservice Kennemerland na de taakoverdracht in Zandvoort van De Key naar Pré Wonen.in Zandvoort van De Key naar Pré Wonen.

Daarnaast is in 2020 besloten om de vennootschappen Far West Projecten B.V en Far West Holding B.V. te liquideren. Deze liquidatie zal in 2021 worden geëffectueerd. Begin 2021 heeft de Autoriteit woningcorporaties toestemming gegeven om vanuit de toegelaten instelling vermogen te storten in Far West Holding B.V. Deze kapitaalstorting is nodig om financiële verplichtingen tussen groepsmaatschappijen te vereffenen voordat de vennootschappen worden opgeheven. Per saldo wordt de kapitaalstorting door aflossing van interne leningen door andere groepsmaatschappijen geheel terugbetaald aan de toegelaten instelling. Er is dan ook geen sprake van dat er vermogen weglekt uit de sociale sector.

In 2020 heeft De Key met Loods 6 en met de Beurs van Berlage gesprekken gevoerd over de wijze waarop we ons belang kunnen afbouwen. Deze gesprekken hebben nog niet tot resultaten geleid.

De coronacrisis heeft financiële impact op het verdienmodel van de Beurs van Berlage. De Beurs van Berlage trekt in 2021 goedkope leningen aan als financiering van de verliezen op de exploitatie. 

In Driedee B.V. zijn de risico's verder afgenomen door de oplevering van het project Rieteiland Oost.

Zo werken we gestaag door aan een verbindingenstructuur met onderstaande blauwdruk.

Zie voor een overzicht van de juridische structuur per balansdatum de toelichting in de waarderingsgrondslagen in de jaarrekening.

Informatie over maatschappelijke aspecten van ondernemen

Overleg met gemeenten

De Key startte in 2020 met bezit in vier gemeenten. In drie van die gemeenten hebben we prestatieafspraken over zaken die daar van belang zijn. We hebben regelmatig overleg over de voortgang van de gemaakte afspraken.

Amsterdam

De samenwerkingsafspraken (prestatieafspraken) zijn december 2019 ondertekend en beslaan de periode 2020 – 2023. De thema’s in de lopende afspraken zijn:

  • betaalbaarheid

  • beschikbaarheid

  • woningzoekenden en doelgroepen

  • kwetsbare groepen en wonen met zorg

  • kwaliteit en duurzaamheid

  • leefbaarheid en ontwikkelbuurten

  • financiën

  • monitoring en aanspreekbaarheid

De partijen binnen de prestatieafspraken hebben het Nibud opdracht gegeven om de betaalbaarheid voor huurders in Amsterdam te onderzoeken. Daaruit bleek dat er geen redenen zijn om de gemaakte afspraken over de huurverhoging (inflatie + 1%) te herzien. Er zijn alleen betaalbaarheidsproblemen bij huurders met zo’n laag inkomen dat de huur ook met huurtoeslag te hoog wordt. Voor deze groep moeten we maatwerkoplossingen zoeken. Om investeringen in duurzaamheid te volgen is een CO2-monitor ingericht. Ook is er een start gemaakt om de afgesproken evaluatie van jongerencontracten in 2021 te kunnen uitvoeren.

In het kader van het convenant studentenhuisvesting heeft de gemeente een onderzoek laten uitvoeren naar mogelijke samenvoeging van jongeren- en studentenhuisvesting. De Key heeft een bijdrage geleverd aan de onderzoeksopzet en de beoordeling van de uitkomsten. De belangrijkste conclusie is dat samenvoeging van deze twee doelgroepen niet bijdraagt aan een betere positie van studenten of jongeren op de woningmarkt. Ook geeft het onderzoek inzicht in het tekort aan jongerenwoningen.

Diemen

In Diemen hebben we samen met de andere corporaties, de huurdersorganisatie en de gemeente prestatieafspraken gemaakt. Deze lopen van 2020 tot en met 2023 en zijn in maart 2020 ondertekend. Begin 2020 hebben we de doelen voor 2020 uitgewerkt. Dat herhalen we de komende jaren.

De thema’s voor 2020 zijn:

  • sterke wijken

  • betaalbaarheid en beschikbaarheid

  • wonen met zorg en welzijn

  • duurzaamheid

Zandvoort

De Zandvoortse huurdersvertegenwoordiging (HPZ) en de gemeente Zandvoort hadden een belangrijke rol bij de selectie van een corporatie om ons bezit in Zandvoort over te nemen. Om een transparant selectieproces te borgen hebben we gezamenlijk een toetsingskader opgesteld. Het toetsingskader bevatte volkshuisvestelijke en financiële criteria om de biedingen van de overnamekandidaten te beoordelen. De volkshuisvestelijke criteria bevatten de wensen en voorwaarden van HPZ en de gemeente Zandvoort. HPZ is daarbij ondersteund door Arcade en de Woonbond. De financiële criteria zijn opgesteld door De Key.

Op 1 mei 2020 heeft Pré Wonen haar definitieve bieding uitgebracht bij De Key. Op 15 mei gaf Pré Wonen een presentatie aan de leden van HPZ/Arcade en de gemeente Zandvoort. Daarbij is het volkshuisvestelijke deel van de bieding toegelicht en zijn vragen beantwoord.

Hierna heeft de gemeente Zandvoort schriftelijk positief gereageerd op een overdracht aan Pré Wonen. Ook HPZ adviseerde positief en maakte geen gebruik van haar vetorecht. Daarmee was duidelijk dat de overdracht lokaal draagvlak heeft. Het bezit is per 1 december 2020 overgedragen aan Pré Wonen. Dit heeft tot een negatief resultaat geleidt van circa € 253 miljoen.

De Bilt

In 2019 hebben we bij de gemeente aangegeven dat we ons wilden terugtrekken uit De Bilt. In het voorjaar van 2020 is het complex in De Bilt overgedragen aan Stichting Stadsherstel Utrecht.

Overleg met huurders en woningzoekenden

In de gemeenten waar De Key actief is, voeren wij overleg met vertegenwoordigers van onze huurders. Op gemeentelijk niveau, op complexniveau en met de studentenunie. Deze overleggen ervaren wij als van grote waarde. We hebben veel waardering voor alle vrijwilligers die zich inzetten om de volkshuisvestelijke belangen van hun medebewoners te behartigen.

Huurdersvereniging Arcade

Arcade behartigt de belangen van de huurders van De Key en van Lieven de Stad. Het bestuur van Arcade heeft in 2020 zes keer overleg gevoerd met de bestuurder van De Key en één keer met de RvC. Daarnaast was er overleg met de huurderscommissarissen en maakten ze samen met de RvC deel uit van de commissie die 2 nieuwe commissarissen heeft geworven. Met het bestuur van Lieven de Stad heeft Arcade apart overleg.

We hebben Arcade gevraagd om mee te denken over een aantal beleidswijzigingen. Er zijn werksessies georganiseerd over het huuraanpassingsbeleid, klantbeloften, woonbeleid en het vervolg op het in 2019 vastgestelde kwaliteitsbeleid voor de andere eenheden naast zelfstandig woningen. Zowel Arcade als de medewerkers van De Key hebben de werksessies als prettig ervaren. We waarderen de bijdrage die Arcade hieraan heeft geleverd. Dit zetten we in 2021 graag voort.

Andere gespreksonderwerpen waren onder andere de bijdrage van De Key in 2020 aan de samenwerkingsafspraken, de aanpak van loden waterleidingen en corona. Ook bespraken we de werkwijzer waarin staat hoe bij De Key het overleg en de participatie is georganiseerd en hoe de relatie met huurders, bewonerscommissies en Arcade is ingericht. Daarbij zijn interne en externe bestuurlijke en toezichthoudende rollen inzichtelijk gemaakt en is het totstandkomingsproces van Amsterdamse samenwerkingsafspraken toegelicht.

In 2020 werd Arcade in de gelegenheid gesteld om advies uit te brengen over de actualisatie van de portefeuillestrategie, de klantbeloften, het huuraanpassingsbeleid, het woonbeleid, de verkoop van Zandvoort aan Pré Wonen en het vervolg voor de nog openstaande eenheden bij mutatie- en reparatie onderhoud. Het feit dat Arcade het niet eens is met de keuze van De Key om woonstarters een kans te geven in Amsterdam, bleek bij veel onderwerpen een belangrijke overweging om negatief te adviseren.

Het beroep van Arcade bij de Raad van State op de instemming van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) met de statutenwijzing van De Key in 2016 loopt nog. Het beroep van de Aw bij de Raad van State over de beslissing dat de Aw een nieuw besluit moet nemen over het scheidingsvoorstel Daeb/ niet-Daeb van De Key loopt ook nog. Arcade heeft in 2019 om deze herziening gevraagd bij de rechtbank.

Vereniging ASVA (Amsterdamse studentenunie)

De Key ziet in ASVA een waardevolle gesprekspartner en adviseur op het gebied van studentenhuisvesting. We herkennen een gezamenlijk streven naar goede, betaalbare en veilige huisvesting voor studenten en de behoefte aan een woningaanbod dat meegroeit met de ambities van de stad en de universiteiten. ASVA heeft De Key op dezelfde beleidsonderwerpen geadviseerd als Arcade. ASVA ondersteunt bewonerscommissies in studentencomplexen. In 2019 en 2020 heeft ASVA informatie verzameld over de veiligheid in en om studentencomplexen. Dit onderzoek hebben de onderwijsinstellingen, studentenhuisvesters en studentenorganisaties vertaald naar een collectieve aanpak. Deze is aangeboden aan de gemeente Amsterdam omdat het veelal gaat om veiligheidsvraagstukken in de openbare ruimte.

Federatie van Amsterdamse Huurderskoepels (FAH)

De FAH bestaat uit alle huurderskoepels van in Amsterdam werkzame corporaties en is bij het overleg over de prestatieafspraken de gesprekspartner namens de huurderskoepels. In 2020 zijn we met de FAH en de gemeente begonnen met de evaluatie van de jongerencontracten, zoals is afgesproken bij de Amsterdamse samenwerkingsafspraken.

Huurdersplatform Diemen (HPD)

Dit platform is een samenwerking van huurders van De Key, Stadgenoot en Rochdale in Diemen. HPD heeft het mandaat van Arcade om de huurders van De Key in Diemen te vertegenwoordigen. HPD heeft een actieve rol bij het opstellen en uitvoeren van de prestatieafspraken, zoals het betaalbaarheidsonderzoek door het Nibud.

Huurdersplatform Zandvoort (HPZ)

HPZ was nauw betrokken bij de overdracht van het bezit in Zandvoort aan Pré Wonen. De voorzitter van HPZ was lid van het dagelijks bestuur van Arcade.

Bewonerscommissies

In 2020 waren bij De Key 96 (2019: 91) bewonerscommissies actief. Als er het voornemen was om de complexstrategie van meer dan 20% van de woningen te wijzigen, hebben we de betreffende bewonerscommissie advies gevraagd.

Vanwege corona hebben we in 2020 geen fysieke bijeenkomsten kunnen houden. Wel was er op andere manieren contact met onze bewonerscommissies. Eind 2020 hebben we de bewonerscommissies een vragenlijst gestuurd over hun ervaringen met het contact met De Key in 2020. Hiermee willen we ophalen hoe we de commissies kunnen ondersteunen en welke behoeften zij hebben.

Jongerenpanel

UPLIFT is een driejarig internationaal onderzoeksproject gefinancierd door de Europese commissie. Het wordt uitgevoerd door universiteiten en maatschappelijke partners in twaalf Europese landen. UPLIFT richt zich op kansenongelijkheid onder jongeren sinds de financiële crisis van 2008. Co-creatie van beleid dat kansengelijkheid onder jongeren bevordert, heeft een centrale plaats in het onderzoek. Binnen UPLIFT heeft De Key een eigen youthboard opgezet dat de woonsituatie van jongeren in Amsterdam onderzoekt en daarover advies uitbrengt aan De Key en de gemeente Amsterdam. Stichting !Woon neemt als onafhankelijke partij de coördinatie van het youthboard voor haar rekening.

De komende drie jaar buigen de jongeren zich in drie ‘sprints’ over de onderwerpen tijdelijkheid, woonconcepten en inspraak. Inmiddels zijn zo’n dertig jongeren met uiteenlopende achtergronden lid van ons youthboard. De TU Delft monitort het co-creatieproces en brengt hierover advies uit. Bovendien doet de TU Delft wetenschappelijk onderzoek naar de wooncarrières van onze youthboard-leden in vergelijking met wooncarrières van jongeren vóór de financiële crisis van 2008. Door UPLIFT krijgt De Key meer inzicht in de woonproblematiek van woonstarters. Ook doen we zo ervaring op met beleidsontwikkeling in samenwerking met woonstarters.

Leefbaarheid

Aan leefbaarheid is in 2020 gemiddeld € 102 (2019: € 94) per sociale huurwoning uitgegeven. Leefbaarheid in complexen is een gedeelde verantwoordelijkheid van De Key en de huurders. We zijn zorgvuldig in onze leefbaarheidsuitgaven en voeren vooral projecten uit om complexen veilig, heel en schoon te houden. Door de coronamaatregelen hebben wij niet alle buurtinitiatieven kunnen uitvoeren. Gelukkig hebben wij wel diverse tuinen kunnen renoveren,  in stadsdeel Noord zijn camera’s geplaatst en er is er een wedstijd gehouden wie de schoonste gang heeft. Daarnaast hebben we op verzoek van bewonerscommissies schoonmaakprogramma’s aangepast op de mate van vervuiling. Op verzoek hebben wij overleg gehad met diverse bewonerscommissies over leefbaarheidskwesties.

Vereniging van Eigenaren (VvE)

De Key wil haar huurders in VvE-bezit meer betrekken bij beslissingen over de leefomgeving. We nodigen bewonerscommissies uit voor VvE-vergaderingen, vragen actief om input voor de vergaderingen en koppelen door middel van een nieuwsbrief terug wat er is besproken en wat er staat te gebeuren. Meer participatie van huurders moet leiden tot grotere klanttevredenheid en anticipeert op de verwachte   nieuwe wetgeving voor gemengd eigendom waarin huurders een grotere rol krijgen.

Na aankondiging van de eerste lockdown heeft De Key bij de VvE's ingezet geadviseerd om de algemene leden  vergaderingen digitaal te houden. Wij vonden het belangrijk   juist onder de ontstane omstandigheden het contact met mede- eigenaren vast te houden. Vergaderingen zijn online doorgegaan zodat noodzakelijk onderhoud kon worden uitgevoerd. Uiteindelijk hebben wij met bijna alle VvE’s vergaderd en de huurders geïnformeerd over de besproken onderwerpen.

Van klacht naar klant

In 2020 ontving De Key 3.121 tips, vragen en klachten via de website. Dat waren 687 meldingen meer dan in 2019 en 1.091 meldingen meer dan in 2018. De gemiddelde afhandelingstijd in 2020 bedroeg 8,7 dagen. Dit is hoger dan onze organisatiedoelstelling van maximaal zeven dagen.

De toename van het aantal klachten via de website komt doordat huurders het formulier voor tips, vragen en klachten steeds vaker gebruiken voor het melden van reparaties en overlast. Het aantal klachten is dus geen goede norm voor klanttevredenheid. In 2021 stappen wij over naar een meer integrale rapportage over onze klantcontacten.

Geschillen en rechtzaken

De Key werkt samen met twee geschillencommissies. Huurders in Zandvoort kunnen terecht bij de Regionale Commissie Woningcorporaties Kennemerland en IJmond en huurders in Amsterdam en Diemen bij de Geschillencommissie De Key. De huurders van Lieven de Stad kunnen met geschillen terecht bij Lieven de Stad.


In 2020 hebben 19 huurders een klacht ingediend bij de Geschillencommissie De Key. Van de 19 klachten heeft De Key er 12 opgelost voordat het tot een zitting bij de geschillencommissie kwam. Eén klacht is door de geschillencommissie niet ontvankelijk verklaard. Twee klachten zijn door de commissie behandeld. De ene klacht is ongegrond verklaard. De andere klacht is opgedeeld in drie delen. Twee daarvan zijn gegrond verklaard en over de derde kon de commissie geen uitspraak doen.

Vier klachten zijn nog niet afgehandeld. Bij twee klachten is geen reactie meer gekomen van de indiener. De andere twee klachten zijn in december 2020 ingediend en worden afgehandeld in 2021.

In Zandvoort zijn in 2020 geen geschillen binnengekomen.

Toekomstparagraaf

Gevolgen coronacrisis

2020 stond in het teken van de coronacrisis en ook in 2021 ontkomen we er niet aan. Dit heeft de nodige impact op onze huurders en op onze organisatie. We hebben onze bedrijfsprocessen aangepast en afgestemd op de door het RIVM en de Rijksoverheid afgegeven richtlijnen en maatregelen. Onze maatregelen zijn erop gericht om de gezondheid van onze medewerkers, huurders en relaties te beschermen en de dienstverlening aan onze huurders zo veel mogelijk te continueren. Deze crisis zal naar de toekomst toe ook impact hebben voor De Key.

De (economische) effecten van het coronavirus hebben voornamelijk invloed op:

  • Het betalingsgedrag van onze huurders en vooralsnog met name in de niet-Daeb-tak.

  • Een verminderde vraag van internationale studenten naar woonruimte. Tegelijkertijd biedt dit meer kansen voor Nederlandse studenten.

  • De afname in de groei van de (markt)huren, dat effect heeft op de ontwikkeling van de huuropbrengsten.

  • De verhoging van belastingen om de gemeentelijke begrotingen te laten sluiten. Dit heeft gevolgen voor de ontwikkeling van ons verhuurresultaat.

  • De waardeontwikkeling van het vastgoed in exploitatie, dat effect heeft op inkomende kasstromen uit verkopen.

  • Het investeringsprogramma waarbij we ook sterk afhankelijk zijn van anderen zoals bouwers, gemeenten en in het geval van renovatie/dagelijks onderhoud ook onze huurders.

  • De renteontwikkeling die effect heeft op zowel renteherzieningen als de waardering van het vastgoed. Beide hebben invloed op onze leningencapaciteit.

Bij De Key liggen continuïteitsproblemen als gevolg van corona niet direct voor de hand om de volgende redenen:

  • De huurstromen zijn omvangrijk en goed gespreid.

  • Het onroerend goed is normaal gesproken courant en waardevast.

  • De financiële ratio’s zijn goed en bieden de vereiste veiligheidsbuffers.

  • We beschikken over voldoende eigen middelen.

Op basis van de uitgevoerde analyses bij het opstellen van de meerjarenbegroting en de jaarrekening schatten wij in dat de huidige situatie en ontwikkelingen van (zeer) beperkte invloed zijn op de financiële situatie en de financiële continuïteit. Wij achten de continuïteitsveronderstelling voor de jaarrekening passend.

Prioriteiten en vastgoedsturing

De middelen uit exploitatie zijn onvoldoende om al onze ambities te financieren. De afdrachten aan het Rijk voor zowel de verhuurderheffing als de vennootschapsbelasting drukken onze kasstromen flink. De bouwkosten blijven fors.

Voor de financiering van onze nieuwbouwopgave zijn we afhankelijk van verkopen. Als de komende periode de verkoop stagneert, zijn we toch in staat om onze ambities voor de periode 2021-2025 te realiseren. We zullen dan extra gaan lenen. Om de verkoop niet te laten stagneren, vergroten we de verkoopvijver in zowel Daeb-tak  als de niet-Daeb-tak. En we verkopen gehele complexen die niet passen bij onze koers.

Tegelijkertijd wordt er dagelijks van ons gevraagd om keuzes te maken tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. Ook De Key moet prioriteiten stellen in wat we doen en wat we niet doen. Voor kwaliteitsverbetering van onze woningvoorraad investeren we de komende jaren aanzienlijk in ingrijpende verbetering van een aantal complexen in Nieuw-West en Noord. Ook gaat – op basis van het verkoopconvenant – een flink deel van onze investeringen naar VvE’s. Daarnaast investeren we in de breedte in de basiskwaliteit. Brandveiligheid staat daarin de komende jaren centraal. Zo worden rookmelders, voor zover nog niet aanwezig, in alle woningen geplaatst. En stapsgewijs wordt de vooroorlogse woningvoorraad op het nieuwbouwniveau van ’60 minuten brandwerend’ gebracht. Dat heeft als positief bijeffect dat ook de energetische- en geluidsisolatie verbetert.

Op het gebied van de energietransitie in de woningvoorraad is de bijdrage van De Key verder bescheiden. Het koken wordt steeds meer elektrisch en marktpartijen worden uitgenodigd om te investeren in zonnepanelen op onze daken. Tegelijkertijd zoeken we naar energetische innovaties, bijvoorbeeld met warmtenetten. We onderzoeken het gebruik van riothermie.

Digitaal routepad

In 2020 zijn we gestart met het project dat leidt tot de vervanging van onze kernadministraties. Huur, onderhoud, projecten en financiële administratie worden in één pakket samengevoegd. Hierdoor hebben we naar verwachting eind 2021 een nieuwe sterke motor. Deze motor is in de ICT-architectuur een belangrijke bouwsteen om de komende jaren verder te gaan met het digitaliseren van processen en een meer data gedreven aanpak van verantwoorden te introduceren. In 2021 stellen we met onze koers en onze eerder opgestelde visie over de ontwikkeling van de ICT-architectuur in de hand ons ICT-beleid op. Verder draaien we pilots op fiscaal terrein om het opstellen van de aangifte VPB te automatiseren en de interne controle op btw meer datagericht op te zetten, zodat we minder suppletieaangiften moeten opstellen.

Rendementen

In overeenstemming met ons reglement financieel beleid en beheer sturen we ten aanzien van onze financiële continuïteit niet alleen op de minimumwaarde van de kengetallen van onze toezichthouders maar ook op het rendement op eigen vermogen. Jaarlijks bepalen we bij de begroting de taakstelling voor het gemiddelde rendement op eigen vermogen. De taakstelling wordt gehandhaafd op 1% boven inflatie, in overeenstemming met het vastgestelde financieel kader in 2020.

Het geprognosticeerde rendement op eigen vermogen (gemiddeld over de jaren 2021-2025) in de DAEB-tak bedraagt 3,2% en is 0,8% hoger dan gemiddelde inflatie + 1% de komende 5 jaar, te weten 1,4%.

Het direct portefeuillerendement in de DAEB-tak bevindt zich op het gemiddelde inflatieniveau van circa 1,4%. We blijven aandacht besteden aan het optimaliseren van ons exploitatieresultaat.

Het geprognosticeerde rendement op het eigen vermogen (gemiddeld over de jaren 2021-2025) in de niet DAEB-tak bedraagt 3,0% en is 0,6% hoger dan de gemiddelde inflatie +1% de komende 5 jaar.

Huurbevriezing sociale huurwoningen

De Tweede Kamer nam op 9 februari 2021 een motie aan waarin het kabinet wordt verzoekt de huren in de sociale huursector vanaf 1 juli te bevriezen. De motie van de Tweede Kamer richt zich vooral op huurders die in coronatijd in betalingsproblemen komen door teruggelopen inkomsten of andere oorzaken. Deze motie is aangenomen.

Als gevolg van de motie mogen de huren in 2021 niet omhoog, ze worden eenmalig ‘bevroren’. De bevriezing geldt voor alle gereguleerde woningen van woningcorporaties, waaronder ook o.a. onzelfstandige woningen. De huurbevriezing komt boven op de Wet eenmalige huurverlaging, die sinds 1 januari 2021 van kracht is. Wij verwachten dat de kengetallen, ICR en LTV, als gevolg van de impact van de huurbevriezing zich (gemiddeld) per tak binnen de door het WSW gestelde normen ontwikkelen en derhalve geen materiële impact op resultaat en vermogen in 2021.

Deelname leningruil Vestia

Op 9 februari jongsleden heeft het Aedes congres bij grote meerderheid (88%) ingestemd met het besluit dat Aedes-leden vrijwillig een bijdrage leveren aan het oplossen van de problemen (voor de huurders) van Vestia en daarmee aan het verminderen van het risico voor de sector. Ook De Key heeft op het congres ingestemd met het besluit.

Als vervolg op het besluit vraagt Aedes aan haar leden de ‘Verklaring deelname leningruil Vestia te ondertekenen zodat in de loop van het voorjaar van 2021 een structurele oplossing voor de problemen van Vestia verder kan worden vorm gegeven en worden uitgevoerd.

De kern van de leningruil dient om de rentelasten van Vestia per jaar te verlagen om zo de financiële en volkshuisvestelijke problemen van Vestia structureel op te lossen. Voor De Key betekent dit dat wij rentelasten ‘overnemen’ van Vestia. En dit voor ongeveer 40 jaar lang. In financiële zin is het effect van de leningruil Vestia op – de ratio’s van – De Key vooralsnog niet materieel ingeschat.

Verklaring bestuur

Wij waren in 2020 uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting, zoals opgenomen in artikel 126 van het Besluit Toegelaten Instelling Volkshuisvesting (BTIV). Wij houden ons aan de  Aedes Code.

Amsterdam, 25 juni 2021

Karin Verdooren