Toelichting behorende tot de geconsolideerde balans per 31 december 2020

Vastgoedbeleggingen

DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

De actuele waarde van het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde zoals opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). Hierbij heeft de toegelaten instelling de fullversie gehanteerd. In het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ is opgenomen dat de fullversie de mogelijkheid biedt om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur tot een aannemelijke marktwaarde te komen.

Het waarderingscomplex is bepaald conform het ’Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Een waarderingscomplex is een bundeling van verhuureenheden, waarbij verhuureenheden op gelijkheid van type vastgoed, bouwperiode en locatie worden gegroepeerd.

Daarnaast geldt dat elk waarderingscomplex als geheel aan een derde partij kan worden verkocht. Bij de totstandkoming van de waarderingscomplexen wordt op voorhand geen onderscheid gemaakt tussen DAEB en niet-DAEB vastgoed. Het kan daarom voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, respectievelijk aan het commerciële deel kan worden toegerekend.

De externe taxateur is ingeschakeld bij de waardering van het vastgoed in exploitatie.

Hierbij is de volgende taxatiecyclus gehanteerd:

Woningen die in 2019 intern zijn gewaardeerd zijn in 2020 door de externe taxateur gewaardeerd middels een volledige taxatie. Aanvullend zijn opgeleverde nieuwbouw, opgeleverde verbeterprojecten en bijzondere woningcomplexen door de externe taxateur gewaardeerd, middels een volledige taxatie of markttechnische update. Hierdoor is een derde deel van de woningportefeuille extern gewaardeerd. Het overige twee derde deel van de woningportefeuille is intern gewaardeerd. De volledige portefeuille van bedrijfsmatig onroerend goed en de parkeerplaatsen zijn gewaardeerd door de externe taxateur, middels een volledige taxatie of een markttechnische update.

Voor de bepaling van de markthuur en de leegwaarden is gebruik gemaakt van een modelmatige bepaling door Amwoco. Deze waardes zijn vervolgens geverifieerd door de taxateur.  

Voor de waardering is het TMS rekenmodel van Ortect gebruikt. Het rekenmodel is voorzien van een goedgekeurd assurancerapport. Tijdelijke eenheden zijn vanwege een afwijkende looptijd, kenmerken of restwaarde gewaardeerd middels een eigen rekenmodel van de externe taxateur. Voor 1 complex is de waarde in TMS aangesloten op een verkoopovereenkomst.

De methoden, relevante veronderstellingen en disconteringsvoet die gehanteerd zijn voor woongelegenheden, bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed, parkeergelegenheden en intramuraal vastgoed zijn bepaald in de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. De fullversie maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat voor de waardering van vastgoed in exploitatie kan worden afgeweken van de veronderstellingen en disconteringsvoet zoals opgenomen in de basisversie. De belangrijkste veronderstellingen en disconteringsvoet worden hieronder samengevat in de onderstaande tabel en per categorie vastgoed in exploitatie nader toegelicht.

Veronderstelling naar categorie

Op basis van artikel 31 BTIV wordt er onderscheid gemaakt tussen vier categorieën vastgoed. De categorie ZOG is samengevoegd bij de categorie BOG/MOG. Bij alle categorieën wordt de DCF (Discounted Cash Flow)-methode gehanteerd. De volgende relevante veronderstellingen worden gemaakt per categorie per complex ten aanzien van de woningwaardering:

Woongelegenheden

Mutatiegraad

Per marktwaardecomplex is evenals vorig jaar de gemiddelde mutatiekans over de afgelopen vijf jaar bepaald waarbij voor de woningen een minimum percentage van 4% is gehanteerd. Omdat de Key nieuwe verhuringen aangaat op basis van tijdelijke huurovereenkomsten met een looptijd van jaar, is de mutatiegraad voor nieuwe complexen(nieuwbouw) gesteld op 25%. Conform de best practice is het uitgangspunt dat de mutatiegraad niet meer dan 1% punt afwijkt ten opzichte van vorig jaar en is er voor studenten en short uitgegaan van maximaal 45%.

Disconteringsvoet

Net als vorig jaar is gebruik gemaakt van een opslagenmethode om te komen tot de disconteringsvoet per complex. Hierbij wordt uitgegaan van een basis disconteringsvoet, waarop af- en opslagen plaatsvinden op basis van o.a. locatie, object, duurzaamheid en omvang. Externe taxateurs hebben op basis van maatwerk correcties aangebracht aan de berekende disconteringsvoet. De gemiddelde disconteringsvoet is 5,33 (2019: 5,47%). De laagste disconteringsvoet op basis van doorexploiteren is 4,00% (2019: 4,75%) en de hoogste is 6,55% (2019: 6,82%).

Markthuur

De Key heeft conform de best practice in overleg met de taxateur de markthuur bepaald als afgeleide van de leegwaarde, type bezit en de oppervlakte van de woningen. Voor de blijvend gereguleerde huurwoningen is de markthuur gelijk gesteld aan de maximale huur, tenzij de markthuur conform eerder beschreven methodiek lager is dan de maximale huur. De laagste markthuur per maand (gemiddeld per complex) bedraagt € 201 per woning (2019: € 225). De hoogste markthuur per maand bedraagt voor de reguliere complexen € 1.862 per woning (2019: € 1.851 per woning). Er zijn complexen met groepswoningen die een hogere markthuur hebben welke in deze cijfers buiten beschouwing zijn gelaten.

Leegwaarde

De Key heeft voor alle zelfstandige woningen de leegwaarde bepaald per peildatum 31-12-2020 aan de hand van marktreferenties. In deze referenties zijn ook de verkooptransacties van de Amsterdamse corporaties opgenomen. Voor de onzelfstandige eenheden is de leegwaarde gelijk gesteld aan de WOZ-waarde, of is de leegwaarde ingeschat door de externe taxateur. De laagste gemiddelde leegwaarde bedraagt € 151.364 per woning (2019: € 45.150). De hoogste gemiddelde leegwaarde bedraagt voor de reguliere complexen € 663.323 per woning (2019: € 653.323 ). Er zijn complexen met groepswoningen die een hogere leegwaarde hebben welke in deze cijfers buiten beschouwing zijn gelaten.

Leegwaardeontwikkeling

De gehanteerde leegwaardestijging is in overleg met taxateurs en andere Amsterdamse corporaties ingeschat conform best practice. De hoogste en de laagste waarde zijn respectievelijk 4% en 3% voor 2021. Vanaf 2022 en verder verwachten we een stijging van 2%

Onderhoud

Voor het inschatten van het instandhoudingsonderhoud is gebruik gemaakt van de ‘Vastgoedtaxatiewijzer, Exploitatiekosten 2020’ van de firma Koëter. De onderhoudsnormen zijn conform de best practice gecorrigeerd voor de oppervlakte van de woning. Het laagste jaarlijkse bedrag aan instandhoudingsonderhoud (op complexniveau) bedraagt € 372 per eenheid (2019: € 466). Het hoogste jaarlijkse bedrag aan instandhoudingsonderhoud (op complexniveau) bedraagt €28.428 per eenheid (2019: € 5.144). De hoogste instandhoudingsonderhoud in 2020 betreft een groepswoning. 

Exploitatiescenario

Voor 106 van de in totaal 439 waarderingscomplexen is het doorexploiteerscenario afgedwongen. Bij 81 complexen geldt dat deze complexen voor meer dan 50% bestaan uit onzelfstandige eenheden. 11 complexen worden via coöptatie verhuurd en 6 complexen hebben de uitstraling van een typisch studentencomplex. Dit maakt uitponden in praktijk niet realistisch. Op 8 complexen rust een doorexploiteerverplichting vanuit de gemeente Amsterdam. Dit betreft ondermeer woningen op IJburg. 

Bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed

Disconteringsvoet

De discontovoeten van bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed zijn bepaald door de externe taxateurs.

De gemiddelde disconteringsvoet is 6,96% (2019: 7,33%). De hoogste en de laagste waarde zijn respectievelijk 9,00% (2019: 8,70%) en 4,60% (2019: 6,25%).

Markthuur

De BOG portefeuille is volledig extern gewaardeerd op basis van een volledige taxatie of een markttechnische update. 

De markthuren zijn op basis van referenties bepaald door de externe taxateurs en getoetst aan eigen recente verhuurtransacties en taxaties van De Key. De markthuurstijging is ingerekend conform het handboek. De laagste markthuur per m2 (op complexniveau) bedraagt € 93 (2019: € 80). De hoogste markthuur per m2 (op complexniveau) bedraagt €358 (2019: € 350).

Parkeergelegenheden

Mutatiegraad

Per markt waarde complex is evenals vorig jaar de gemiddelde mutatie kans over de afgelopen vijf jaarbepaald. De hoogste en de laagste waarde zijn respectievelijk 4% (2019:4%) en 39% (2019:36%).

Markthuur

De markthuren van parkeerplaatsen zijn bepaald op basis van referenties van de externe taxateurs. De laagste markthuur bedraagt €31 (2019: € 30). De hoogste markthuur per m2 bedraagt € 199 (2019: € 198). 

Leegwaarde

De leegwaarden zijn bepaald op basis van referenties van de externe taxateurs. De hoogste en de laagste waarde (op eenheidniveau) zijn respectievelijk €52.500 (2019: € 65.000) en € 2.500 (2019: € 1.000).

Disconteringsvoet

De discontovoeten van parkeerplaatsen zijn bepaald door de externe taxateurs. 

De gemiddelde disconteringsvoet is 6,52% (2019: 6,53%). De hoogste en de laagste waarde zijn respectievelijk 8,34% (2019: 7,45%) en 4,90% (2019: 5,0%).

Contractuele verplichtingen

Bij de bepaling van het ingerekende bedrag aan achterstalligheid is rekening gehouden met een bedrag van €91,2 miljoen dat gealloceerd is naar verbeterprojecten. Het bedrag is gecorrigeerd met een bedrag van €8,4 miljoen dat reeds is uitgegeven in lopende verbeterprojecten.

Waardeveranderingen

De mutatie van de marktwaarde is als volgt toe te lichten:

Voorraadmutaties -/- € 406,8 miljoen

Dit betreft de mutaties die gedurende het jaar in de voorraad hebben plaatsgevonden. Door de nieuwbouw is de portefeuille met € 74,0 miljoen gestegen. Door verkoop van eenheden en de verkoop en taakoverdracht van een deelportefeuille daalde de portefeuille met respectievelijk € 485,3 miljoen. Het restant betreft de sloop van een woning, de aankoop van drie woningen en overige voorraadmutaties (in en uit exploitatie genomen woningen).

Mutatie objectgegevens -/- € 80,5 miljoen

De belangrijkste verschillen voor de mutatie objectgegevens worden hieronder toegelicht

Contracthuur en leegstand + € 54 miljoen

Door huurverhogingen en harmonisatie is de gemiddelde contracthuur van woningen in de toegelaten instelling gestegen van € 529,64 in 2019 naar € 549,23 in 2020 (+3,7%). De gemiddelde contracthuur van woningen in Lieven de Stad is gestegen van € 857,64 in 2019 naar € 916,18 in 2020 (+6,83%). Door een stijging van het aantal leegstaand woningen in de toegelaten instelling van 187 naar 354 wordt het positieve effect verminderd. Bij Lieven de Stad is het aantal leegstaande woningen gestegen van 10 naar 17. 

Maximaal redelijke huur + € 146.5 miljoen

De gemiddelde maximale huur van woningen in de toegelaten instelling is gestegen van € 768,24 naar € 802,53 (+4,46%). De gemiddelde maximale huur van woningen in Lieven de Stad is gestegen van € 1.044,13 naar € 1.079,64 (+3,4%). 

WOZ-waarde -/- € 53 miljoen

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in de toegelaten instelling is gestegen van 266.752 naar 300.007 (+12,47%). Hierdoor stijgt de verhuurderheffing alsook de belasting en verzekeringen wat een negatief effect heeft op de marktwaarde van € 50,6 miljoen. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Lieven de Stad is gestegen van 384.889 naar 430.956 (+11,97%). Dit heeft een negatief effect van € 2,4 miljoen. 

Achterstallig onderhoud -/- € 44,2 miljoen

Voor de woningen is een bedrag van € 205,1 miljoen (2019:168,1 miljoen) ingerekend. Het gemiddelde ingerekende achterstallig onderhoud van woningen in de toegelaten instelling is gestegen van € 6.179 naar € 8.164 (+32,12%). Het gemiddelde ingerekende achterstallig onderhoud van woningen in Lieven de Stad is gestegen van € 198 naar € 973 (+391,41%). 

Erfpacht -/- € 27,4 miljoen

De eigendomssituatie van de grond waarop het vastgoed is gesitueerd, is gebaseerd op basis van kadastrale gegevens. De gemiddelde netto contante waarde van het erfpacht van woningen in de toegelaten instelling is gestegen van € 11.760 naar € 12.843 (+9,21%). De gemiddelde netto contante waarde van het erfpacht van woningen in Lieven de Stad is gestegen van € 12.529 naar € 16.793 (+34,03%). 

Methodische wijzigingen +€ 214,7 miljoen

In het handboek 2020 zijn de overdrachtskosten in de eindwaarde verhoogd naar 9%, dit heeft een negatief effect op de marktwaarde van € 201,2 miljoen. Daarnaast is er nog een overig effect van 13,5 miljoen. 

Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen + € 607,6 miljoen

De belangrijkste verschillen voor de mutatie objectgegevens worden hieronder toegelicht

Disconteringsvoet + € 393,3 miljoen

De discontovoeten zoals nader toegelicht in de gebruikte vrijheidsgraden is in de toegelaten instelling ten opzichte van 2019 gedaald met circa 0,2% punt in zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario. Deze daling is het gevolg van verdere marktontwikkelingen en dalende rente. In Lieven de Stad is de discontovoet voor het doorexploiteerscenario gedaald met 0,2% punt en voor het uitpondscenario gestegen met 0,1% punt. Omdat het merendeel van de woningen in Lieven de Stad het doorexploiteerscenario als hoogste scenario heeft is de impact op de waarde per saldo positief. 

Leegwaarde en leegwaardestijging + € 92,6 miljoen

De gemiddelde leegwaarde van woningen in de toegelaten instelling is gestegen van 296.632 naar 324.068 (+9,25%).  In Lieven de Stad is de gemiddelde leegwaarde van woningen gestegen van 403.666 naar 441.415 (+9,35%). 

Markthuur + € 145,9 miljoen

De gemiddelde markthuur van woningen in de toegelaten instelling is gestegen van 1.107,03 naar 1.138,46 (+2,84%). In Lieven de Stad is de gemiddelde markthuur van woningen gestegen van 1.346,07 naar 1.432,08 (+6,39%). 

Macro-economische parameters -/- € 50,5 miljoen

De macro-economische parameters (met name prijsinflatie) zijn in 2020 wederom lager ingeschat dan in 2019. Deze inschatting is overgenomen uit het Handboek. Dit leidt - per saldo - tot een negatief effect op de marktwaarde van € 50,5 miljoen.

Belasting, verzekeringen en verhuurdersheffing + € 34,3 miljoen

Zowel het OZB- als het belastingtarief is in 2020 lager dan in 2019, dit heeft een positief effect op de marktwaarde van € 26,7 miljoen. 

Sensitiviteitsanalyse toegelaten instelling

Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is voor de woongelegenheden de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Woningen bestemd voor de verkoop

Het aantal woningen behorend tot het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 5.600 . Het aantal woningen dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 170 gesplitst in 168 DAEB- en 19 niet-DAEB-woningen. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 96,5 miljoen; de boekwaarde van deze woningen bedraagt € 74,9 miljoen.

Hypothecaire zekerheden

Het DAEB vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is voor EUR € 92,3 miljoen gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. De toegelaten instelling heeft hiervoor een volmacht verstrekt aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw als bedoeld in artikel 30 van het Reglement van deelneming stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kan indien het dit noodzakelijk acht hypotheek op het onderpand leggen. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen opgenomen.

Beleidswaarde

Op grond van artikel 15 lid 5 RTIV vermeldt de toegelaten instelling de beleidswaarde (zoals deze jaarlijks aan de Autoriteit Woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt verstrekt) in de toelichting van de jaarrekening. De beleidswaarde sluit aan op het beleid van De Key en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van De Key.

De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

• Voor de gehele woongelegenhedenportefeuille toepassen van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. De overdrachtskosten worden op 0 gezet. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’.

• Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten.

• Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjarenonderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van (instandhouding en mutatie)onderhoudsnormen in de markt en zoals deze met ingang van het verslagjaar 2020 worden verwerkt onder de post lasten onderhoudsactiviteiten in de winst-en-verliesrekening.

• Inrekening van toekomstige beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten zoals die met ingang van het verslagjaar 2020 worden verwerkt onder de post Lasten verhuur en beheeractiviteiten en de post Overige directe operationele lasten in de winst-en-verliesrekening verminderd met de verhuurderheffing.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Omvang van de vier afslagen van marktwaarde naar beleidswaarde

In de eerste stap wordt het aantal complexen die uitponden als hoogste waarde hebben in de marktwaarde gecorrigeerd. Het aantal waarderingscomplexen met uitponden is beperkt. Daarnaast  worden in deze stap ook de overdrachtskosten gecorrigeerd. Deze correctie is dit jaar groter dan in 2019 door de aangekondigde verhoging van de overdrachtskosten naar 9% met ingang van 2021.

De afslag in betaalbaarheid is gestegen mede als gevolg van de gedaalde disconteringsvoet. Deze disconteringsvoet wordt overgenomen uit de marktwaarde. Zie de toelichting op de waardeveranderingen in de marktwaarde. Daarnaast zijn de markthuren harder gestegen dan de beleidshuren.

De berekening van het onderhoud en beheer is gestandaardiseerd ten opzichte van vorig jaar door gebruik making van een externe tool. Verder is de berekening tussen de toegelaten instelling en Lieven de Stad geüniformeerd.

De afslag kwaliteit is gestegen doordat er in de meest recente Meerjarenbegroting meer planmatig onderhoud is ingerekend dan in voorgaand jaar.

De afslag beheer is hoofdzakelijk gestegen als gevolg van de door de Gemeente Amsterdam aangekondigde verhoging van de OZB-belasting met 20%.

Sensitiviteitsanalyse

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Taakoverdracht Zandvoort in 2020

In 2020 heeft De Key al haar bezit en volkshuisvestelijke activiteiten in de gemeente Zandvoort aan Pré Wonen overgedragen. De overdracht is per 1 december 2020 geëffectueerd in de vorm van een taakoverdracht, waarbij alle vorderingen en verplichtingen met betrekking tot de Zandvoort portefeuille per genoemde datum zijn overgedragen door middel van een activa-passiva transactie.

De financiële effecten van de taakoverdracht is opgenomen onder noot 18 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille.