Ga naar website navigation Ga naar artikel navigatie Ga naar inhoud

De pagina ververst bij het selecteren van een onderwerp.

Sla artikel navigatie over.

11.4 Overlopende passiva

Bedragen x € 1.000

2020

2019

Niet vervallen rente op geldleningen

12.862

16.562

Vooruitontvangen huur

15.992

18.759

Nog te betalen bedragen projecten

1.207

4.521

Vooruitontvangen bedrag

6.660

5.660

Nog te betalen kosten

5.252

2.142

 

41.972

47.644

Het vooruitontvangen bedrag ad € 6,7 miljoen heeft betrekking op afgesloten verkoopovereenkomst in 2014 met betrekking tot de grondpositie in de Gemeente Ouder Amstel. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting opgenomen onder 'Voorraden'. Naar verwachting heeft dit bedrag een looptijd van langer dan 1 jaar.

Financiële instrumenten

Algemeen

De toegelaten instelling maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstelt aan markt-, valuta-, rente-, kasstroom-, krediet- en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen heeft de toegelaten instelling een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van de toegelaten instelling te beperken.

De toegelaten instelling zet geen afgeleide financiële instrumenten in.

Kredietrisico

Het maximale kredietrisico inzake vorderingen langer dan 1 jaar is € 1,1 miljoen. Voor ruim 1 miljoen heeft dit betrekking op gedeeld eigendom van verkochte woningen. Rekening houdend met de waardevastheid van het vastgoed is het risico beperkt. Het maximale kredietrisico inzake vorderingen korter dan 1 jaar is € 76,8 miljoen. In dit bedrag is voor € 43,9 miljoen aan vooruitbetaalde kosten aan VvE's opgenomen. Dit bedrag is gespreid over veel verschillende VvE's. In de reglementen van VvE's is opgenomen dat bedragen niet zonder besluitvorming voor andere doeleinden kunnen worden opgenomen. Het kredietrisico is gering. Voor € 7,3 miljoen heeft het kredietrisico betrekking op de vordering uit hoofde van de verhuurdersheffing, waarvan € 6,2 miljoen betrekking heeft op korting op de verhuurdersheffing en € 1,1 miljoen vordering op een overheidslichaam. Ook dit risico is gering. In de overige vordering is voor ruim € 4 miljoen aan nog te ontvangen subsidies opgenomen op gemeente Amsterdam. Deze subsidies zijn in 2020 reeds ontvangen. Het kredietrisico op liquide middelen bedraagt € 114,4 miljoen.

Kredietmitigerende aspecten

  • De vorderingen uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 2,4 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden zijn hier geen grote risico’s ingeschat.

  • De liquide middelen zijn toevertrouwd aan twee banken die volgens minsten twee van de drie ratingbureau's Moody’s en/of Fitch en/of Standard & Poors een rating hebben van ten minste A.

Renterisico en kasstroomrisico

De toegelaten instelling loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde.

Het rente- en looptijdenbeleid van de toegelaten instelling is erop gericht om flexibiliteit van de leningenportefeuille op middellange termijn te vergroten. Het renterisico (in % van de restanthoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van:

  • het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met

  • de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én

  • de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt, verminderd met de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico's afgedekt zijn met derivaten.

In de onderstaande grafiek wordt het renterisico weergegeven. 

Ontwikkeling renterisico

Het rente risico wordt berekend door de som van de eind- en vervroegde eindaflossingen, de leningen die een rente-aanpassingen kennen en 50% van de basisrenteleningen die een opslagherziening kennen te delen door het uitstaande leningenvolume. De Key hanteert hiervoor een norm van maximaal 15%. 

Het renterisico van de leningenportefeuille bedraagt in absolute bedragen maximaal € 167,8 miljoen en € 83,2 miljoen in respectievelijk 2021 en 2022. Hierbij is nog geen rekening gehouden met het feit dat basisrenteleningen slechts voor 50% meetellen in het berekenen van het renterisico zoals weergegeven in bovenstaande figuur.

De bedragen kunnen worden onderverdeeld in:

Bedragen x € 1 miljoen

2021

2022

Renteconversie regulier

 

83,2

Renteconversie op de variabele roll-overleningen

-

-

Conversie van de liquiditeitsopslage op basisrenteleningen

167,8

-

Eindaflossingen die hergefinancierd zullen worden

-

-

Stand per 31 december

167,8

83,2

Financieringsbeleid

Het beleid van de toegelaten instelling is erop gericht om haar investeringen met zoveel mogelijk eigen middelen te financieren en daarmee het renterisico in de exploitatie te verminderen op de lange termijn.

Valutarisico

De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

Prijsrisico

De toegelaten instelling heeft geen aandelen in beurs- en niet beursgenoteerde aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico.

Liquiditeitsrisico

De toegelaten instelling bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeits­begrotingen. Het management ziet erop toe dat voor de toegelaten instelling steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn om aan de verplichtingen te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de borging van het WSW beschikbaar blijft.

Concentratie liquiditeitsrisico

De toegelaten instelling zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen van deze financieringsbronnen. De partijen waarbij leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:

Bedragen x € 1.000

Leningen
overheid en
banken

N.V. Bank Nederlandse Gemeenten

537.280

Nederlandse Waterschapsbank N.V.

425.322

Overige bankinstellingen (alleen Nederlands)

-

Financiële instellingen (niet zijnde banken)

-

Overige

-

Stand per 31 december 2020

962.602

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het liquiditeitsrisico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG Bank) en Nederlandse Waterschapsbank N.V. (NWB). De BNG Bank is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG Bank is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. NWB is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het risico dat leningen worden opgeëist bij een faillissement is hiermee voor deze banken beperkt.

Mitigerende maatregelen

De toegelaten instelling ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn van tenminste € 40 miljoen. Deze risicobuffer is nodig om te allen tijde aan onze korte termijn betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Hierin is geen rekening gehouden met het eventuele effect van extreme omstandigheden die redelijkerwijs niet kunnen worden voorspeld, zoals natuurrampen.

De buffer is samengesteld uit circa € 22 miljoen liquide bankstand en € 18 miljoen rekeningcourant-kredietfaciliteit van onze huisbank. 

Onze rekeningcourantkredietfaciliteit heeft de volgende kenmerken:

  • een niet door zakelijke zekerheid gedekt rekening-courantkrediet van € 18 miljoen. De te betalen rente bedraagt Euribor plus 150 basispunten (2019: Euribor plus 150 basispunten).

Reële waarde

De reële waarde van in de balans opgenomen financiële instrumenten verantwoord onder kasmiddelen, kortlopende vorderingen en kortlopende schulden benadert de boekwaarde daarvan. De reële waarde van de overige in de balans verantwoorde financiële instrumenten kan als volgt worden weergegeven:

De reële waarde van de door de toegelaten instelling opgenomen leningen bedraagt ultimo 2020 € 1.982,5 miljoen en is daarbij gebaseerd op de individuele kasstromen van de leningenportefeuille gebruik makend van een disconteringsvoet die gelijk is aan de IRS Curve op 31 december 2020. De boekwaarde hiervan bedraagt ultimo 2020 € 962,2 miljoen.

Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen

Investeringsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van € 140,4 miljoen (2019: € 117,1 miljoen). Daarnaast is er ultimo 2020 sprake van een voorwaardelijke verplichting van € 27,9 miljoen, die in februari 2021 op basis van interne besluitvorming onvoorwaardelijk is geworden.

Terugkoopplichten en terugkooprechten

In 2014 heeft Bouwloods De Principaal V Vastgoed B.V. deze grondpositie Gemeente Ouder Amstel, bestuurd door de Gemeente Amsterdam, plaatselijk bekend als Borchland, verkocht. In de verkoopovereenkomst is vastgelegd dat er een optie tot terugkoop waarover uiterlijk op 1 december 2023 moet worden beslist. Na een fusie met de rechtsvoorganger Holding De Key B.V. is dit recht over gegaan naar Lieven de Stad B.V.

Obligoverplichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Gebaseerd op artikel 18 van het Reglement van Deelneming van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben toegelaten instellingen een obligoverplichting naar het WSW. De verplichting is voorwaardelijk. Dit obligo is opeisbaar indien het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw onder het garantieniveau (0,25% van het geborgd schuldrestant) daalt.

De obligoverplichting uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2020 € 37,1 miljoen (2019: € 45,3 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op maximaal 3,85.% (2019: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening per 31 december van het laatst verstreken kalenderjaar voor een bedrag van € 962,6 miljoen. In de berekening telt het schuldrestant van collegiale leningen voor 33,3% mee en voor variabele hoofdsomleningen wordt ervan uitgegaan dat 75% van de maximale hoofdsom is opgenomen.

Bijdrageheffing kosten Autoriteit Woningcorporaties

In artikel 61c van de Woningwet is bepaald dat toegelaten instellingen moeten betalen voor de kosten van de Autoriteit Woningcorporaties. Hiertoe moet de Autoriteit Woningcorporaties jaarlijks uiterlijk op 1 oktober bij de toegelaten instellingen een bijdrageheffing innen. Artikel 121 van het BTIV bevat de wettelijke grondslag voor de berekeningswijze en de procedure.

De bijdrageheffing Aw is een jaarlijks terugkerende heffing. De bijdrageheffing van de Aw kent een tarief voor alle woongelegenheden in eigendom van de toegelaten instelling en haar dochtermaatschappijen en een tarief per € 1.000 WOZ-waarde (beide) op 31 december van het voorafgaande jaar.

De hoogte is gebaseerd op de kosten die de Aw begrootte voor 2020. Conform de door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties goedgekeurde Begroting 2020 van de Aw is de bijdrageheffing voor de kosten Aw (gecorrigeerd voor het positieve resultaat van de Aw over 2019), vastgesteld op totaal € 12.984.438,-Dit komt neer op een tarief van € 2,73 per woongelegenheid en € 0,0161 per € 1.000,- WOZ-waarde van de woongelegenheden in eigendom van de corporatie en haar dochtermaatschappijen.

Heffing voor saneringssteun

De Autoriteit Woningcorporaties kan aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opleggen. De heffing voor 2020 was nihil (2019: nihil).

De minister van BZK stelt jaarlijks voor 1 oktober de hoogte vast van de saneringsheffing voor het lopende jaar. De minister doet dit op basis van een onderbouwd advies van WSW als gemandateerd saneerder.

Corporaties hoeven in 2020 geen bijdrage in het saneringsfonds te storten. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stelt de heffing voor dit jaar vast op € 0.

Aangegeven is dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2021-2024 van een bedrag gebaseerd op 1% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden in het betreffende jaar. Dit geldt voor de jaarhuur binnen zowel de DAEB- als de niet-DAEB-tak binnen de toegelaten instelling.

Verhuurderheffing

De verhuurderheffing wordt berekend over de totale WOZ-waarde van de huurwoningen tot de huurtoeslaggrens (tot EUR 737,14 per maand), verminderd met 50x de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen. Rijksmonumenten worden vrijgesteld van deze berekening. De WOZ-waarde per object was voor de berekening van de heffing 2020 gemaximeerd op EUR 294.000. Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd. Het tarief over 2020 bedraagt 0,562%, dit tarief wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld.

Het tarief vanaf 2021 bedraagt 0,526% voor de komende jaren. 

Meerjarige financiële verplichtingen

Erfpachtverplichtingen

Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijkse bedrag aan canonverplichtingen bedraagt € 0,7 miljoen (2019 € 0,9 miljoen). De canonverplichtingen lopen tot het jaar 2064.

Startblok Elzenhagen-Zuid

Woonstichting De Key heeft met de Gemeente Amsterdam een overeenkomst gesloten voor het tijdelijk huisvesten van statushouders. De gemeente verhuurt grond aan De Key ten behoeve van de tijdelijke huisvesting. De looptijd van de huur bedraagt 10 jaar.  Voor de periode van 10 jaar compenseert de Gemeente het exploitatietekort in totaal € 4,1 miljoen.

Overige verplichtingen

Woonstichting De Key heeft ultimo 2020 voor een bedrag van € 4,7 miljoen exclusief BTW aan overige verplichtingen (2019: € 3,2 miljoen exclusief BTW). De overige verplichtingen omvatten o.a. leasecontracten, licenties automatisering, huurverplichtingen, verzekeringen, telefoon en netwerkfaciliteiten.

De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd:

Bedragen x € 1.000

2020

2019

Korter dan 1 jaar

3.936

1.399

Tussen 1 en 5 jaar

730

1.815

Langer dan 5 jaar

-

-

 

4.666

3.214

Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties

De toegelaten instelling heeft samenwerkingsverbanden in de vorm van vennootschap onder firma (VOF Ik Bouw Betaalbaar in Almere) en commanditaire vennootschap (Beurs van Berlage CV). De (commanditair) vennootschap is hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen die deze VOF's en CV's zijn aangegaan.

Claims

Tegen de toegelaten instelling en/of groepsmaatschappijen zijn diverse claims ingediend die door haar/hen worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt – mede op grond van ingewonnen juridisch advies – aangenomen dat deze geen nadelige invloed van betekenis zullen hebben op de geconsolideerde financiële positie.

Hybride scheiding

De rechtbank heeft inzake het beroep van Arcade tegen het besluit van de Autoriteit Woningcorporaties geoordeeld dat:

Ten eerste gekozen kan worden voor een administratieve scheiding conform artikel 49 van de Woningwet of voor een juridische scheiding conform artikel 50 van de Woningwet. Dat een hybride scheiding niet specifiek wordt uitgesloten, betekent niet dat het gebruik van een hybride scheiding is toegestaan. Daarbij acht de rechtbank van belang dat het doel van deze wetgeving het creëren van transparantie is bij het scheiden van de DAEB en niet-DAEB activiteiten van een woningcorporatie. Dit om te voorkomen dat gemeenschapsgelden oneigenlijk gebruikt worden voor commerciële activiteiten. Juist gelet op dit laatste is een hybride scheiding niet transparant. De Autoriteit Woningcorporaties en De Key hebben in 2020 een hoger beroepschrift ingediend bij de Raad van State.

In april 2021 is de zaak op een zitting behandeld. De uitspraak hieromtrent wordt medio juli 2021 verwacht. Pas na de uitspraak op dit hoger beroep ontstaat er meer zekerheid in deze zaak.

Ondanks dat de hybride scheiding ter discussie staat, zijn wij van mening dat de continuïteit van Lieven de Stad B.V. niet ter discussie staat. Ten eerste is de uitspraak in hoger beroep nog onzeker. Tegelijkertijd bestaat de mogelijkheid dat de Autoriteit Woningcorporaties een verzoek indient bij de Minister voor een wijziging van de Woningwet op het gebied van de hybride scheiding. De hybride scheiding is een model dat door meerdere
woningcorporaties in Nederland wordt gehanteerd en is derhalve niet makkelijk ongedaan te maken, zeker gezien het feit dat de betreffende rechtspersonen, zoals Lieven de Stad B.V., inmiddels juridische transacties hebben gesloten. Alternatief is verder dat De Key besluit over te gaan tot een volledige juridische scheiding in plaats van een hybride scheiding.