Ga naar website navigation Ga naar artikel navigatie Ga naar inhoud

De pagina ververst bij het selecteren van een onderwerp.

Sla artikel navigatie over.

Gerealiseerd rendement

Gerealiseerd rendement 2020

Het gerealiseerde rendement op eigen vermogen over 2020 is 6,8%. Dit ligt dus ruim boven de norm van 1% boven inflatie; de inflatie over 2020 was 1,4%. Het gerealiseerde rendement op eigen vermogen ontstaat door zowel het indirect rendement (het rendement dat is opgesloten in onze stenen) als het direct rendement op onze exploitatie.

Het direct rendement op het vastgoed van 1,6% ligt 0,2% hoger dan het inflatiepercentage over 2020. Dit rendement daalt ten opzichte van 2019 door een daling van het verhuurresultaat.

Het verhuurresultaat (exclusief financieringslasten) is ten opzichte van 2019 gedaald van € 107,9 miljoen naar € 94,9 miljoen. De belangrijkste ontwikkelingen in het verhuurresultaat zijn:

  • Hogere huuropbrengsten van € 5,2 miljoen als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging, huurharmonisatie en de oplevering van nieuwbouwprojecten. Zie de paragraaf Huuraanpassingsbeleid voor een toelichting op de jaarlijkse huurverhoging en het hoofdstuk De stenen voor een toelichting op de opgeleverde nieuwbouwprojecten.

  • De organisatiekosten die worden toegerekend aan de exploitatie (€ 1,5 miljoen) zijn hoger dan in 2019. Deze stijging ontstaat door toename van het aantal fte’s en door algehele loonstijging.

  • Hogere onderhoudslasten van in totaal € 11,6 miljoen. Dit komt door:

    • De €27,2 miljoen die in 2020 aan planmatig onderhoud is uitgegeven, is € 6,2 miljoen hoger dan in 2018 en € 10,5 miljoen hoger dan in 2019. Dit is inclusief circa € 0,9 miljoen lagere planmatig onderhoud VvE. Dat komt met name door een eenmalige bijdrage in één complex in 2019. In de meerjarenbegroting van 2019-2023 heeft De Key bewust gekozen om het budget voor planmatig onderhoud voor het jaar 2019 lager vast te stellen. Door in 2019 minder planmatig onderhoud uit te voeren, was er intern ruimte om de portefeuillestrategie te actualiseren en de opgave aan verbeterprojecten de komende periode in te plannen. Zie voor een nadere toelichting op de planmatig onderhoudswerkzaamheden 2020 het hoofdstuk De stenen. Door actualisatie van de toegerekende organisatiekosten aan de subcategorieën onderhoud is het planmatig onderhoud met € 1,1  miljoen gestegen.

    • De totale kosten voor reparatieonderhoud zijn gestegen met circa € 2,2 miljoen. Er is voor € 1,5 miljoen aan grote reparatiewerkzaamheden uitgevoerd in 15 complexen. Dat was zowel aan het casco (waaronder vervangen van gevelplaten en dakkapellen) als binnen in de woningen (o.a. keukens en lekkages aan plafonds). De post opstalschade die hier ook onder valt, is gestegen met € 0,7 miljoen door diverse brand- en stormschades. Het contractonderhoud is gedaald met € 0,4 miljoen. Door de actualisatie van de toegerekende organisatiekosten aan subcategorieën onderhoud is het klachtenonderhoud (reparatieonderhoud en contractonderhoud) met € 1,4 miljoen gedaald.  

    • Het mutatie onderhoud niet-aansluitend is gestegen met € 0,2 miljoen, het mutatie onderhoud aansluitend is gedaald met € 0,6 miljoen. Door de actualisatie van de toegerekende organisatiekosten aan subcategorieën onderhoud is het mutatie onderhoud met € 0,3  miljoen gestegen.

  • Hogere overige bedrijfsuitgaven van € 6,8 miljoen als gevolg van hogere verhuurderheffing ten opzichte van 2019.

  • Hogere lasten leefbaarheid van € 0,2 miljoen.

  • Overige posten zijn per saldo € 0,4 miljoen hoger.

Het gerealiseerde indirect rendement is 4,2%. Dit bestaat uit de posten mutatie actuele waarde, overige waardeveranderingen en verkoop bestaande bouw en nieuwbouw.

  • De mutatie actuele waarde in de jaarrekening is gebaseerd op de waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat. In 2020 is deze waarde met 8,2% gestegen. Dit is in lijn met de ontwikkeling van de verkoopprijzen in de Amsterdamse woningmarkt.

  • Het ingerekende resultaat op de verkoop bestaande bouw en verkoop nieuwbouw heeft een negatief effect op het rendement van 3,9%. Het verkoopresultaat is ten opzichte van 2019 gedaald met € 259,9 miljoen door de taakoverdracht in Zandvoort aan Pré Wonen.

Rendement op activa (langlopende en kortlopende vorderingen)

Het rendement op eigen vermogen daalt met 0,2% doordat op de langlopende en kortlopende vorderingen op de balans nauwelijks rendement wordt gehaald. De grootste post is de stand liquide middelen van € 114,4 miljoen.

Hefboomeffect

Het rendement op eigen vermogen stijgt met 0,3% als gevolg van een positief hefboomeffect. De reguliere aflossingen en renteherzieningen in 2020 zorgen dat de gemiddelde rentevoet is gestegen van 3,90% naar 3,95% op de resterende leningenportefeuille.

Vennootschapsbelasting

Het rendement op de vastgoedportefeuille stijgt met 0,9% als gevolg van mutaties in de latente belastingpositie. In het afgelopen jaar heeft De Key op diverse onderwerpen vooroverleg gevoerd met de Belastingdienst. Dit heeft ertoe geleid dat we in de aangifte 2018 een fiscale voorziening voor groot onderhoud gaan verantwoorden. In de jaarrekening 2020 leidt dit tot een latente belastingvordering. Verder zijn de fiscale consequenties rondom de taakoverdracht in Zandvoort afgestemd. Dit leidt in 2020 tot compensabele verliezen. Ook voor deze compensabele verliezen is in de jaarrekening een actieve latentie gevormd. In de geconsolideerde jaarrekening is een uitgebreide toelichting bij de post latente belastingvordering opgenomen.

Deelnemingen

Het behaalde resultaat uit deelnemingen over 2020 is € 1,3 miljoen. Dit resultaat is ten opzichte van 2019 gestegen doordat in de jaarrekening van VOF Ibba de waardering van de activa is herzien. Op grond van de gerealiseerde verkopen over meerdere jaren zijn de schattingen geactualiseerd. Zie voor een uitgebreide toelichting de post resultaat deelneming in de jaarrekening.

Korting Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV)

Bedragen x 1.000

dPi 

Gerealiseerde
korting

Verrekend met
aangifte verhuurderheffing in jaar

Projectnaam

   

Elzenhagen

€ 5.500

€ 5.500

2020

Grote Wittenburgerstraat

€ 110

2021

Lieven fasen 2 en 3

€ 2.040

€ 2.040

2020

Lieven fasen 4 en 5

€ 2.160

€ 2.160

2020

Totaal

€ 9.810

€ 9.700

 

De beschikkingen voor vier projecten zijn ontvangen. De verkregen kortingen zijn grotendeels verrekend met de af te dragen verhuurderheffing.