Ga naar website navigation Ga naar artikel navigatie Ga naar inhoud

De pagina ververst bij het selecteren van een onderwerp.

Sla artikel navigatie over.

Van marktwaarde naar beleidswaarde

Het positieve resultaat over 2020 van € 351 miljoen versterkt het weerstandsvermogen van De Key. Het eigen vermogen stijgt van € 5.068 miljoen eind 2019 naar € 5.419 miljoen eind 2020. Het eigen vermogen is maar voor een deel vrij uitkeerbaar. Het grootste deel is opgesloten in de stenen (de herwaarderingsreserve). Eind 2020 was dat 77% van het eigen vermogen. Ter vergelijking: in 2019 was dat 80% van het vermogen.

Het vastgoed van woningcorporaties moet wettelijk worden gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Deze waardering brengt de maatschappelijke keuzes die De Key dagelijks maakt niet tot uitdrukking. Wij zijn immers geen belegger maar kiezen in onze portefeuillestrategie en meerjarenbegroting voor maatschappelijke inzet en het doorexploiteren van ons bezit. De waardering op beleidswaarde weerspiegelt onze inzet beter. Als we het vastgoed zouden waarderen tegen beleidswaarde dan zou het eigen vermogen € 1.843 miljoen zijn.

Vergelijking marktwaarde verhuurde staat - beleidswaarde

De marktwaarde in verhuurde staat in de geconsolideerde jaarrekening 2020 is € 6.017 miljoen. De beleidswaarde is € 3.576 miljoen lager, namelijk € 2.441 miljoen. Voor het verschil tussen deze twee waarderingen zijn de volgende verklaringen:

  • Beschikbaarheid: De marktwaarde in verhuurde staat is het bedrag dat het vastgoed zal opbrengen in de markt waarbij de koper de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten overneemt. Om de marktwaarde in verhuurde staat te bepalen, berekenen we per complex een verkoopscenario en een doorexploitatiescenario. Daarna waarderen we het vastgoed per complex tegen de hoogste van deze twee scenario’s. In werkelijkheid zullen we het overgrote deel van ons bezit langdurig exploiteren om ze beschikbaar te houden voor de doelgroep. Het verschil tussen de waarderingen volgens het hoogste scenario of doorexploitatie van alle complexen is € 475 miljoen. 

  • De waarde volgens de doorexploitatie van alle complexen is hoger dan de marktwaarde in verhuurde staat omdat ook de overdrachtskosten worden gecorrigeerd. Het percentage overdrachtsbelasting is ten opzichte van 2019 gestegen, waardoor de waardering hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat.

  • Betaalbaarheid: De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van markthuren. Met gemeenten en huurdersorganisaties maken wij afspraken over de betaalbaarheid van onze woningen. Verder hebben we als corporatie te maken met wet- en regelgeving, waaronder passend toewijzen. Dat leggen we vast in ons huurbeleid. De afslag op de marktwaarde in verhuurde staat als gevolg van ons eigen huurbeleid bedraagt -/- € 2.848 miljoen.

  • Kwaliteit: Marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerd onderhoud per type woning en een restwaarde aan het eind van de standaard levensduur. In de beleidswaarde gaan we uit van het daadwerkelijke onderhoud dat wij gedurende de levensduur van het bezit uitvoeren. We hanteren een periode van 30 jaar om de gemiddelde onderhoudsnorm te berekenen. Het effect daarvan bedraagt -/- € 803 miljoen.

  • Beheer: De beheerlasten in de marktwaarde in verhuurde staat zijn gebaseerd op genormeerde bedragen. Deze doen geen recht aan het specifieke karakter van de opgave van woningcorporaties. In de beleidswaarde worden de beheerlasten ingerekend die bij het beleid van De Key horen. Het effect hiervan is -/- € 400 miljoen.